PERCHÈ RITENGO SIA CONSIGLIABILE COLLABORARE CON I COLLEGHI

Dopo un po' di tempo torno a scrivere un articolo sul mio Blog, sapendo anche che non è il modo corretto di gestire un Blog, perché i veri Blogger, ed io mi sa che a questo punto non lo sono ;), sostengono che bisognerebbe scrivere almeno un paio di articoli a settimana. Ma alla fine si fa come si può, ed onestamente l’ultimo periodo è stato un periodo molto impegnativo, sia dal punto di vista lavorativo, che dal punto di vista personale, diciamo un periodo molto movimentato. Voglio affrontare ancora una volta un tema che mi sta molto a cuore, voglio parlare della “Collaborazione fra Colleghi”, voglio cercare di far capire quanto e se, sia corretto o meno, dal punto di vista etico, voler imporsi ad ogni costo al potenziale acquirente, soprattutto nel caso in cui abbia già un suo Agente Immobiliare di fiducia. So già che quello che sto per scrivere, non troverà d’accordo molti miei Colleghi, ma credo fermamente in quel che penso e scrivo, per cui, anche se in molti non condivideranno, mi auguro possano rispettare il mio pensiero, e magari chissà, alcuni di loro seguirne il mio esempio. Ma partiamo dall’inizio, dal Conferimento d’incarico di Vendita. Facciamo un mero esempio: Paolo mi conferisce incarico di Vendita del suo immobile in “esclusiva”, per un determinato periodo (che va dai 3 mesi ad 1 anno) per procurare un Acquirente che compri il suo immobile ad una determinata cifra, mentre io per evitare uno sbilanciamento del contratto a mio favore (avendo richiesto incarico in esclusiva), rinuncio al “Rimborso Spese”, previsto per Legge nei confronti del Mediatore (art. 1756 c.c.), ovviamente salvo diversi accordi. L’incarico firmato da Paolo, prevede che vi sia anche una “Clausola Penale”, che per altro dovrebbe essere d’importo minore della Provvigione pattuita (solitamente non oltre l’80% della Provvigione). Per cui se Paolo dovesse vendere Casa per proprio conto, durante l’arco di tempo in cui mi ha conferito incarico, a clienti non procurati da me, sarà costretto a versarmi solo ed esclusivamente la Clausola Penale. Spero che questo concetto sia chiaro a tutti! Perché sono arrivato a scrivere ciò? Semplice! Per far capire ai molti colleghi che si oppongono alla Collaborazione, che qualsiasi cliente privato, che non ha avuto alcun contatto con l’agenzia immobiliare e, che non vuole passare tramite l’agenzia stessa, o non vuole usufruire dei servizi che essa offre, può bussare direttamente alla porta del proprietario, il quale potrà concludere l’affare con quest’ultimo. In tal caso all’agenzia spetterà solo ed esclusivamente la Clausola Penale prevista dal contratto, niente di più! Partendo dal presupposto che il proprietario mi abbia conferito incarico per far sì che il suo immobile venga venduto, io dovrò adoperarmi perché ciò avvenga, a prescindere dal fatto che il cliente lo procuri io personalmente o mi venga procurato da un Collega. Diverso ovviamente è il caso in cui l’Acquirente decida di avvalersi della mia opera d’intermediazione, che accetti spontaneamente di farsi seguire dal sottoscritto, quindi anche egli in tal caso, dovrà conferirmi incarico di ricerca o incarico a mediare per proprio conto. Adesso non voglio entrare nel dettaglio della Mediazione Tipica o Atipica, altrimenti non ne veniamo più fuori! Sicuramente tutte le volte che veniamo incaricati da una sola parte in esclusiva, temo che la “Terzietà del Mediatore” sia davvero messa a dura prova in fase di un’eventuale trattativa, salvo alcuni rari casi certo! Voglio ancora sperare che vi siano colleghi che riescano ad essere imparziali anche in casi del genere. Per assurdo, la vera mediazione tipica, secondo me, non dovrebbe prevedere alcun incarico ricevuto da alcuna parte, quindi solo in questo caso si ha l’assoluta certezza che non vi sia alcun legame fra Mediatore ed una delle parti. Spero che il concetto sia chiaro a tutti. Quindi nel momento in cui un acquirente decide di intraprendere una trattativa su un immobile di cui detengo incarico, mi dovrà conferire incarico d’intermediazione per proprio conto, ma anche qui c’è chi ne contesta la liceità. Vero è anche che nessuno obbliga l’acquirente a farlo, per cui se mi firma un incarico ed io mi adopero in tal senso, poi ovviamente dovrò dimostrare con i fatti la mia imparzialità. Per tutta questa serie di motivazioni, l’ideale sarebbe appunto, che gli Agenti Immobiliari si abituassero a collaborare sistematicamente, così come già avviene da anni oltre oceano. Senza andare nel difficile, detto proprio in parole povere, funziona così: io ho l’immobile e tu il potenziale acquirente? Facciamo in modo di far trovare loro un accordo, io percepisco il mio compenso da chi mi ha incaricato per la vendita, tu a tua volta lo percepisci da chi ti ha incaricato per l’acquisto. E tutti vissero felici e contenti! I Mediatori, il Venditore e l’Acquirente! Non mi sembra così difficile no!? Il mio sogno? Che colleghi con agenzie autonome o di ogni gruppo, al di là colore di appartenenza, arrivassero a collaborare sistematicamente con un sistema organizzato e strutturato.

Alla prossima! .😊

Pinerolo li 04/07/2019

Ore 18.16

Sabino Grimaldi

Chi siamo

ViVENDO LA CASA - Chi Siamo e perché affidarsi a Noi

ViVENDO LA CASA, è un’agenzia immobiliare nata da un’idea di Sabino Grimaldi e Stefano Dell'Anno, Agenti Immobiliari entrambi appartenenti alla maggiore Associazione di settore presente in Italia, la FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali). Ci occupiamo di fornire servizi di intermediazione relativi alla vendita e locazione di immobili residenziali e commerciali, ubicati in tutto il territorio Pinerolese. Abbiamo dato vita a ViVENDO LA CASA, perché crediamo che nell’attuale fase di mercato immobiliare, sia necessario puntare sulla collaborazione e la condivisione immobiliare, ragione per cui oltre a collaborare noi stessi, siamo aperti anche alla collaborazione con altri colleghi. Abbiamo voluto fortemente e creato insieme ad altri colleghi, una micro-rete di agenzie immobiliari dal nome: “Pinerolo Collabora”. La micro-rete è composta da diverse agenzie immobiliari, che condividono la nostra stessa filosofia di lavoro, quindi più agenzie che lavorano per far sì che il Tuo immobile venga venduto in un arco di tempo relativamente breve. Non è solo il Venditore a trarne vantaggio, ma anche il cliente Acquirente, il quale affidandosi a noi, ha maggiori probabilità di trovare quanto prima, l’immobile desiderato, proprio grazie all’organizzazione ed alla voglia di fare “Rete” che ci contraddistingue.

                           

riportandoti i feedback dei clienti accompagnati in visita, ed eventualmente concordiamo insieme proposte di marketing alternative o, se necessario altre azioni mirate per raggiungere insieme il traguardo prefissato.

Perché affidarti a noi?

Perché svolgiamo il nostro lavoro con passione; perché vogliamo essere i Tuoi Agenti Immobiliari di riferimento; perché vendere o acquistare una casa non è un gioco; perché è un compito alquanto complesso ed articolato; perché così facendo, avrai maggiori possibilità di vendita o di acquisto, grazie al nostro lavoro di squadra. Chi cerca casa, oltre a volersi sentire tutelato, desidera che a condurre la trattativa, sia un soggetto al di sopra della parti, quale miglior figura se non un Agente Immobiliare? Siamo Mediatori Professionali, riconosciuti dalla Legge e dal Codice Civile, ed il nostro lavoro consiste proprio nel mettere d’accordo le parti. La terzietà è imprescindibile in una trattativa fra due o più soggetti.

I NOSTRI SERVIZI

Giudizio di stima immobiliare

Effettuiamo un giudizio di stima, dopo aver analizzato il mercato immobiliare della zona di ubicazione dell’immobile. Uscire sul mercato con un valore di mercato errato, potrebbe rivelarsi un errore fatale! Vendere Immobili è il nostro pane quotidiano, motivo che ci permette di conoscere realmente i Valori di zona, per questo ti indicheremo esattamente il più probabile Valore del Tuo immobile.

Campagne di marketing

Promuoviamo il Tuo immobile, mediante campagne di Marketing sulle riviste specializzate del settore immobiliare, sui principali portali immobiliari di riferimento, mediante il telemarketing, l’email marketing, attraverso campagne sponsorizzate sui Social Media, Google Adwords e tramite il nostro sito internet. Grazie a queste attività, disponiamo di una importante banca dati di potenziali acquirenti che potrebbero acquistare il Tuo immobile.

Home Staging

Siamo convenzionati con professionisti del settore Home Staging, il cui servizio, consiste nell’arte di preparare la casa in modo adeguato in vista di una vendita. Meglio presenterai il tuo immobile ai potenziali acquirenti, più aumenteranno le possibilità di Vendita. Ricordati che anche l'occhio vuole la sua parte!

Aggiornamenti periodici

Ti aggiorniamo periodicamente sull'andamento della vendita,

Proposta d'acquisto - preliminare di compravendita

Ritiriamo sulla nostra modulistica le proposte d'acquisto e stipuliamo in sede il preliminare di compravendita, occupandoci di registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate, in quanto obbligatorio per Legge.

 

Pratiche catastali ed APE

In squadra abbiamo un Architetto ( Christian Mastrogiovanni ) che si occupa del disbrigo di pratiche catastali e urbanistiche, al fine di agevolarvi nella regolarizzazione di eventuali difformità, ormai da sanare obbligatoriamente prima del Rogito Notarile, pena la nullità dell’atto (D.lgs. 78/2010). L’Architetto, in caso tu non ne sia in possesso, si occupa anche di fornirti l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), obbligatorio per Legge fin dalla messa in vendita dell'immobile, oltre che fin dall’inizio delle trattative. Su richiesta, hai la possibilità di poterti far effettuare studi di fattibilità e di progettazione della Tua Casa in 3D.

Servizio di ricerca della Tua Casa

Stai cercando casa ma non hai tempo e vuoi essere seguito/a da un Professionista del settore? Ci pensiamo noi! Tu ci descrivi nel dettaglio tipologia di immobile, zona e budget, noi ci occupiamo di cercarlo per te, evitandoti stress e perdite inutili di tempo, verificando che l’immobile oggetto di Tuo interesse, sia in regola sia dal punto di vista urbanistico e catastale, sia dal punto di vista giuridico.

Consulenza finanziaria

Mettiamo a disposizione dei potenziali acquirenti, gratuitamente, presso i nostri uffici, un consulente finanziario convenzionato, per agevolare la richiesta di un eventuale mutuo fondiario, necessario all'acquisto della Tua Casa. Effettuiamo una prequalifica del cliente prima di dare inizio alle trattative, per evitare che si creino false aspettative ed inutili perdite di tempo per tutte le parti in causa.

Privacy

Abbiamo a cuore la tua Privacy, per cui ti garantiamo massima riservatezza in ogni fase, sia di Vendita che di Acquisto del Tuo immobile. Un vero Professionista è tenuto sempre al segreto professionale. Affidati a noi in assoluta tranquillità.

Assistenza fino al Rogito

Il nostro servizio, anche se si ritiene formalmente concluso con l’accettazione della proposta od alla stipula del preliminare di compravendita, prevede comunque l’assistenza fino al giorno del Rogito Notarile, solo allora avremo concluso insieme il percorso di Vendita/Acquisto della Tua casa. Noi faremo in modo che tutto proceda senza intoppi, fino alla firma dell’atto di Vendita. Fino ad allora non sarai mai solo/a, noi saremo sempre con te!

 

Adesso tocca a Te

Sei davvero motivato/a Vendere o Acquistare la Tua casa con noi?

O vuoi rimanere sul mercato per molti anni come la maggior parte dei Venditori e Acquirenti privati!? Sai cosa ci rispondono solitamente questi ultimi?

IO NON HO FRETTA!!!

Alla fine, nessuno di loro comprerà o venderà privatamente!!!

A Te che devi Vendere, chiedici un’analisi comparativa gratuita e senza impegno, scopri qual’è il Reale Valore di Mercato del Tuo immobile e come arriveremo a Venderlo! A Te che devi Acquistare, fatti guidare in uno dei passi più importanti della tua Vita, fai in modo che questo passo non diventi un incubo!

Sabino e Stefano

Dove siamo

Viale Savorgnan d'Osoppo n. 19 – 10064 Pinerolo (To)

Sabino 339.7104727 – Stefano 329.3154515

      www.vivendolacasa.com

   info@vivendolacasa.com

QUALI SONO LE SPESE ACCESSORIE QUANDO SI ACQUISTA CASA?

Quando si decide di acquistare casa, ci si concentra spesso solamente sul prezzo dell’immobile scelto, ma ahimè, oltre al prezzo che si andrà a pagare per quell’immobile, bisogna tenere conto di alcune spese accessorie che ai più inizialmente sfugge.

Vediamo quali sono queste spese :

AGENZIA ( se acquistate mediante agenzia immobiliare )

NOTAIO ( obbligatorio )

IMPOSTE ( obbligatorie )

MUTUO ( se non si possiede la liquidità necessaria )

AGENZIA

Quando per comprare un'immobile, ci si avvale del servizio di un'agenzia immobiliare bisogna mettere in conto il pagamento della provvigione da riconoscere alla stessa, che solitamente non dovrebbe superare il 3% oltre IVA ( così come definito per uso e consuetudine dalle Camere di Commercio) del prezzo di acquisto, salvo diversi accordi. La maggior parte delle agenzie per esempio, per tutte le vendite effettuate sotto € 100.000 applicano una tariffa minima di € 3.000, in quanto il lavoro e l’investimento pubblicitario, non cambiano rispetto alla vendita di un immobile dal costo più elevato.

NOTAIO

Le spese relative al Notaio, sono inevitabili, in quanto il suo apporto alla conclusione definitiva del contratto traslativo è imprescindibile. Quando si acquista casa, oltre all’atto traslativo dell’immobile in oggetto, se si richiede un mutuo, si dovrà stipulare anche l’atto di mutuo con la banca erogante, quindi in questo caso gli atti da saldare al Notaio saranno due! L’onorario notarile per la compravendita ed il mutuo è direttamente proporzionale rispettivamente al prezzo dell'immobile indicato in atto e all'ipoteca che verrà iscritta a garanzia del mutuo, che solitamente è pari al doppio dell'importo del mutuo richiesto. Maggiore è il prezzo dell'immobile, come maggiore è l'importo del mutuo, più elevata sarà la spesa notarile. ( es. su un immobile venduto ad € 100.000, il Notaio per i due atti chiederà una cifra di circa € 2.500 ). Ovviamente a ciò vanno aggiunte, come già detto sopra, le imposte.

IMPOSTE

Se si acquista casa da venditore privato (non società/costruttore) bisogna pagare l’imposta di registro sul valore catastale dell’immobile in questione, oltre alle imposte ipotecarie e catastali. Se si acquista usufruendo delle agevolazioni prima casa l’imposta di registro sarà del 2% sul Valore Catastale, ( es. prezzo di acquisto € 160.000, valore catastale € 100.000, imposta di registro € 2.000 ) mentre se si acquista come seconda casa l’imposta sarà del 9% (es. prezzo di acquisto € 160.000, valore catastale € 100.000, imposta di registro € 9.000 ). Le imposte ipotecarie e catastali saranno di € 50,00 cad. per un totale di € 100,00. Se invece ci troviamo ad acquistare un immobile da società, come nel caso classico di immobile comprato dal costruttore, si pagherà l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto). Se l’acquisto viene fatto usufruendo delle agevolazioni prima casa, l’IVA da versare sarà del 4% sul prezzo di acquisto ( es. prezzo di acquisto € 100.000, IVA € 4.000). Se l’acquisto viene effettuato come seconda casa, l’IVA da versare ammonterà al 10% ( es. prezzo di acquisto € 100.000, IVA € 10.000). In caso di acquisto di immobili di lusso da costruttore, l’IVA da versare sarà del 22% ( es. prezzo di acquisto € 100.000, IVA € 22.000). In questi casi le imposte di registro, ipotecarie e catastali ammontano ad € 200,00 cad. per un totale di € 600,00.

MUTUO

Qualora per acquistare un immobile si è costretti a richiedere un mutuo, bisogna tenere conto di alcune spese legate allo stesso. Per istruire una pratica di mutuo, solitamente la banca vi chiederà le spese d’istruttoria della pratica, che di solito si può aggirare dall0 0,1 allo 0,5% dell’importo erogato, a seconda della banca interpellata. Inoltre, la cifra che si andrà a richiedere sarà soggetta ad un’imposta sostitutiva dello 0,25% nel caso di acquisto agevolato come prima casa, altrimenti se così non fosse, l’imposta sostitutiva ammonta al 2% dell’importo finanziato. Un’altra spesa relativa alla richiesta del mutuo, è l compenso spettante al Perito, il quale farà un sopralluogo per periziare l’immobile oggetto di acquisto. Tale compenso solitamente non dovrebbe superare € 300. L’ultima spesa obbligatoria in merito, spetta al costo dell’assicurazione incendio e scoppio, la quale per esempio, su un mutuo di € 100.000 non dovrebbe superare € 400, per una durata ventennale. Ricapitolando, nel caso di una richiesta di mutuo di € 100.000, per l’acquisto della vostra prima casa, le spese totali ammonterebbero ad un massimo di € 1450.

Abbiamo calcolato tutti i costi da sostenere nel caso in cui si vada direttamente in atto. In caso di accordo fra le parti per la stipula di un preliminare di compravendita ( compromesso), a questi costi bisogna aggiungere le spese di registrazione dello stesso, consistenti in € 200 di imposta di registro fissa, oltre all’imposta proporzionale dello 0,5% in caso di caparra confirmatoria e del 3% se a titolo di acconto. A questo bisogna aggiungere una marca da bollo di € 16,00 per ogni copia registrata ( minimo due copie ).

Pinerolo li 02/08/2017Ore 16.45

Sabino Grimaldi

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LA RELAZIONE TECNICA NOTARILE IN CASO DI TRASFERIMENTO IMMOBILIARE

In questo articolo affronto il tema riguardante la Relazione Tecnica Notarile (RTN), documento necessario ed indispensabile in alcune regioni italiane, affinché il Notaio possa rogitare. Già! Tale relazione è richiesta solo in alcune regioni, mentre nella restante gran parte dello stivale non è richiesta. Perché non uniformarsi a livello nazionale direte voi? Ad oggi non se ne conoscono le ragioni, ma credo che a breve questa prassi possa divenire obbligatoria. D’altronde già il DL 78/2010, poi convertito in Legge 122/2010, relativamente agli atti pubblici e alle scritture private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali su unità immobiliari urbane, che costituiscano fabbricati già esistenti, prescrive che gli atti debbano contenere: l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto, la dichiarazione resa dall'intestatario della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, o in alternativa l'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Ricordo che in mancanza è prevista la sanzione della nullità. Ci tengo a precisare che ciò che scriverò, ha esclusivamente l’obiettivo di sensibilizzare ed informare i lettori, circa l’importanza di tutelarsi nel caso in cui ci si dovesse ritrovare coinvolti in operazioni di trasferimento immobiliare. Lo sappiamo tutti, acquistare una casa è un passo importante nella vita di ognuno, ciò richiede mille accortezze, anche perché le sorprese sono sempre dietro l’angolo. Cos’è quindi la RTN? Non è altro che una certificazione di conformità amministrativa, urbanistica e catastale, che ha inoltre lo scopo di tutelare le parti nel caso in cui avvenga un trasferimento immobiliare. Ma cosa bisogna controllare bene prima di pervenire al Rogito Notarile? Come già detto, bisogna verificare la regolarità amministrativa, la regolarità edilizia e catastale, quindi controllare che lo stato dei luoghi corrisponda a quanto evidenziato sulla documentazione depositata prima in Comune e poi al Catasto. Tutto ciò è di fondamentale importanza per evitare brutte sorprese. Bisogna analizzare tutta la storia dell’immobile, per farvi un esempio, provate ad immaginare di dover creare una sorta di cartella clinica di un paziente, con tanto di esami fatti in passato, in questo caso però, il paziente è il nostro caro immobile! Ci troveremo a dover controllare le autorizzazioni edilizie: licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire; Dovremo controllare il progetto edilizio originario ed eventuale modifiche apportate all’immobile, di conseguenza la varie autorizzazioni, accertandoci che nulla sia stato fatto abusivamente. Ma l’immobile sarà in possesso del Certificato di abitabilità o di agibilità? Vi ricordo che tale certificato è di fondamentale importanza, anche alla luce delle ultime sentenze, infatti l’acquirente potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto, o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, fermo restando la possibilità di richiedere il risarcimento dei danni. Bene! Voi adesso penserete, ma qual’è il problema? Tanto ci pensa il Notaio a controllare tutto, è lui che mi garantisce in fase di Rogito! Ho una brutta notizia, purtroppo non è così, il Notaio si limita a far dichiarare alla parte venditrice circa la veridicità dei documenti, oltre a fargli dichiarare la conformità edilizia e catastale in atto. Ma il venditore è in grado di riconoscere eventuali difformità o abusi? E l’acquirente è in grado? Ahimè, quasi mai! La legge non impone al Notaio, la responsabilità sulla effettiva regolarità tecnica ed amministrativa dell'immobile, difatti tale esclusione di responsabilità verrà riportata anche in atto. Il notaio non ha le competenze tecniche per valutare la regolarità urbanistica, quindi voi mi direte, allora come bisogna comportarsi? Molto semplice, come già detto, così come avviene in alcune regioni italiane ( ad oggi mi risultano Toscana ed Emilia Romagna ), bisogna farsi seguire da un consulente esperto in materia edilizia, sia esso un geometra, un architetto o un ingegnere, il quale controllerà per voi le carte, richiedendo un accesso agli atti nel Comune di ubicazione dell’immobile, egli analizzerà tutti i documenti, confronterà quanto in suo possesso con la reale situazione di fatto, la situazione catastale e, provvederà a firmarvi un documento che ne attesti la regolarità edilizia, amministrativa e catastale. Ritengo che anche noi come Agenti Immobiliari, dovremmo iniziare ad informare la parte venditrice dell’importanza della RTN e, anche se ad oggi la Legge non ce lo impone, credo che abbiamo il dovere morale e professionale d’informare il cliente di tale possibilità, proprio per evitare possibili contenziosi post atto, inoltre in questo modo puntiamo a fornire fra le altre, una consulenza a 360° al cliente, candidandoci al ruolo di “consulente immobiliare”, tanto in auge in questo momento. Ormai credo che non manchi molto all’applicazione di tale prassi anche nelle altre regioni, quindi auspico che a breve anche i Notai piemontesi comincino a richiedere la RTN e, che senza della stessa non pervengano al Rogito. A voler essere precisi, tale attività dovrebbe essere fatta già al momento della messa in vendita dell’immobile, in modo da arrivare alla firma del preliminare di compravendita, sapendo che si sta acquistando un immobile assolutamente conforme! Mi viene da pensare ai molti venditori privati che cercano di vendere il proprio immobile, non essendo informati sull’importanza della regolarità urbanistica e catastale, e agli ignari acquirenti che magari si trovano a versare una somma a titolo di caparra confirmatoria alla stipula del preliminare di compravendita, non sapendo in quale situazione delicata rischiano di trovarsi. Ma vediamo nel dettaglio, cosa bisogna controllare prima di porre in vendita il nostro caro immobile.

REGOLARITA’ URBANISTICA

E’ il primo passo da fare, proprio perché trattasi di un titolo autorizzativo.

In ordine cronologico, il titolo può avere nomi differenti:

• Licenza edilizia ( costruzioni edificate prima del 1977)
• Concessione edilizia (costruzioni edificate fra il 1977 ed il 2003)
• Permesso di costruire ( costruzioni edificate dopo il 2003)
• Concessione in sanatoria ( costruzioni edificate in modo difforme o senza titolo, poi condonati)

Per quanto riguarda le costruzioni edificate prima del 1 Settembre 1967, seppur utile verificarne la regolarità urbanistica, sono liberamente commerciabili a condizione che nell’atto risulti inserita una dichiarazione sostitutiva di atto notorio di parte venditrice. Ovviamente questi controlli vengono fatti per poter eventualmente provvedere a sanare eventuali abusi o difformità, sempre che gli stessi siano sanabili, di qui l’importanza dei controlli prima della firma del preliminare di compravendita.

REGOLARITA’ CATASTALE

Il catasto ormai gestito dall'Agenzia delle Entrate, è in possesso di dati relativi al patrimonio immobiliare nazionale. Esso ha una funzione prettamente fiscale, il Catasto italiano non è probatorio. Come già detto, dal 1 Luglio 2010 con l’avvento del DL 78/2010, è obbligatorio nel Rogito dichiarare la conformità catastale, cioè bisogna dichiarare la corrispondenza tra lo stato di fatto e quanto depositato in catasto. Alcune irregolarità sono molto frequenti, ma possono essere risolte con un costo contenuto mediante pratiche come ad esempio la DIA o la CILA. Queste pratiche vanno presentate in Comune, dopo di che si effettua la variazione catastale, in modo che lo stato urbanistico, quello catastale e lo stato di fatto, coincidano sempre.

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE)

E’ stato introdotto dal D.lgs 192/05, ed è un documento obbligatorio che dev’essere allegato all’atto notarile e consegnato all'acquirente al momento del Rogito. Prima di porre in vendita un immobile, è necessario richiedere l'APE, in modo che eventuali acquirenti possano valutare il consumo del riscaldamento, i costi di produzione di acqua calda e, dal 1 Ottobre 2015 anche di raffrescamento e di elettricità. La scala delle classi che permette la valutazione della qualità energetica va dalla lettera “A” (edificio a basso consumo) fino alla lettera “G” (edificio ad alto consumo). Il valore di riferimento è l'IPE (indice di prestazione energetica).

CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI

La certificazione di conformità degli impianti viene rilasciata dall'impresa che ha realizzato gli impianti nell’immobile. Questo documento è normato dal DM 37/08, precedentemente Legge 46/90, e può essere sostituito dalla DIRI (Dichiarazione di Rispondenza). Il certificato di conformità degli impianti, nonostante sia fondamentale per ottenere il certificato di agibilità, non va allegato all’atto, ma può essere consegnato direttamente alla parte acquirente.

CERTIFICATO DI AGIBILITA’

Attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Questo certificato permette di verificare il rispetto di tutte le normative edilizie ed urbanistiche. Prima di una eventuale proposta di acquisto, l'acquirente può richiedere di visionare il certificato di agibilità, nel caso l’immobile ne fosse sprovvisto, la parte acquirente dev’essere correttamente informata.

ATTI DI PROVENIENZA E VISURE IPOTECARIE

Questi controlli, a differenza dei precedenti aspetti tecnici, sono solitamente svolti dal notaio, il quale ricostruisce i vari passaggi che hanno portato ad essere il venditore, l’attuale proprietario dell’immobile. La visura ipotecaria serve ad accertarsi che nei registri immobiliari, la proprietà non sia gravata da vincoli o altri pregiudizievoli e che il venditore è il legittimo proprietario.

SPESE CONDOMINIALI

Bisogna essere sicuri che siano state pagate tutte le rate del condominio, dell’anno precedente e quello in corso e, che non vi siano delibere di lavori straordinari da pagare, in tal caso è necessario accordarsi su chi debbano ricadere tali spese. Salvo diversi accordi le spese condominiali per lavori straordinari deliberati prima del Rogito, restano a carico del venditore. Per tutelarsi bisogna farsi rilasciare una dichiarazione dell'amministratore che attesti la regolarità dei pagamenti.

Pinerolo li 22/02/2017

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Sabino Grimaldi
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