sabato 17 gennaio 2015

E' IL MOMENTO GIUSTO PER TORNARE A COMPRARE CASA?

Il mercato immobiliare nazionale, soprattutto per via della crisi economica che ha colpito il nostro paese, vive un momento particolare, ma non mancano le occasioni per fare un buon affare. Ovviamente, il mio è un parere di parte, essendo un agente immobiliare, potrei non essere obiettivo e, magari qualche maligno, potrebbe pensare che cerco solo d'infondere ottimismo ;-) di conseguenza l'unica mia speranza di essere credibile, è dimostrare che s'intravedono dei cenni di ripresa mostrando a chi mi segue, dei numeri, dei dati, che a seguire vi indicherò, tranquilli!

Prima però, voglio analizzare in poche righe, il momento del mercato immobiliare e, di come sia cambiato rispetto al periodo ante crisi.
Se si dispone di una buona base economica, comprare casa oggi conviene, anche se raramente le banche oggi concedono un mutuo che copra oltre l'80% del valore dell'immobile, percentuale massima fra l'altro fissata per Legge dalla Banca d'Italia.
Ecco, il problema più grande di questi anni, per chi voleva comprare casa è stato proprio l'accesso al credito, in quanto le banche hanno chiuso i cordoni della borsa, passando da un eccesso ( concessione di mutui del 100% del valore dell'immobile a chiunque ) all'altro ( concessione di pochi mutui fino ad un massimo del 60% del valore dell'immobile e massima rigidità di analisi ).
In questo modo si è ridotta notevolmente la fascia media di potenziali acquirenti, proprio perchè tutti coloro che non hanno la liquidità necessaria pari almeno al 20%, nella migliore delle ipotesi, del valore dell'immobile, si sono trovati nella condizione di dover rinunciare al tipico "sogno italiano", comprare una casa. 
A dare il colpo di grazia, soprattutto al mercato degli immobili ad uso investimento ( le seconde case ) ci hanno pensato i nostri governanti, adottando in questi anni provvedimenti che non hanno fatto altro che "Tassare" tutti coloro che possiedono immobili ( Imu, Tasi, Tari ). Tutto ciò, ha fatto diminuire la domanda, quindi pochi acquirenti, mentre allo stesso modo molti di coloro che hanno più di un immobile, preferiscono vendere, immagino avrete notato in giro la quantità di cartelli di vendita sugli immobili.
Fino a qualche anno fa, le case rimanevano sul mercato, in media, due o tre mesi e in cui, complice, come detto poc'anzi, la facilità di ottenere mutui, anche se non si aveva un contratto di lavoro a tempo indeterminato, le transazioni immobiliari erano numerosissime, invece adesso la crisi ha ovviamente portato una forte contrazione nel mercato, facendo sì che i tempi medi di vendita si siano notevolmente allungati, si va in media dai sette/otto mesi, fino ad arrivare ad un anno, quando va bene.
Ho constatato che in molti casi, la difficoltà di trovare acquirenti spinge molti proprietari, e tantissimi costruttori, ovviamente più esposti con le banche, a concedere sconti cospicui, in qualche caso fino al 20% in meno del prezzo richiesto, o del valore di mercato. 
Per questo motivo, se si dispone di una buona base economica di partenza, si rischia anche di fare degli autentici affari.
I prezzi rispetto al periodo di massimo splendore del mercato immobiliare, sono scesi in media del 15-20%, a seconda della zona geografica di appartenenza, quindi in modo non uniforme in tutto il territorio italiano. 
A rendere più statica la situazione del mercato, è soprattutto la parte di mercato che si trova in mano ai privati, i quali difficilmente si fanno consigliare da un esperto del settore, di conseguenza, non avendo il polso della situazione del mercato, non accettano di realizzare meno di quanto non credano, valga il loro immobile.
Purtroppo l'errore più grande che commette un venditore privato, è il fatto di dare al proprio immobile un valore affettivo, che ovviamente non coincide affatto con il valore commerciale, soprattutto di questi tempi. 
Succede che chi vende un immobile lo fa solitamente per acquistarne un altro, più grande o più piccolo e, se non si riesce a fare il primo passo, tutto il meccanismo s'inceppa, basti pensare che il 50% delle vendite immobiliari, è proprio in mano a venditori privati. 
Mi preme sottolineare, che mentre le seconde case, come già detto sono state penalizzate dalla tassazione dei nostri cari governanti, il mercato delle prime case mostra segnali di crescita, anche grazie alla tassazione favorevole in vigore dal 1 Gennaio 2014, a tal proposito vi ricordo che l'imposta di registro è scesa dal 3% al 2%, calcolata sul valore catastale dell'immobile ( mi raccomando non sul valore commerciale ); per farvi un esempio, su un valore catastale di € 100.000 paghereste € 2.000 di imposta di registro, oltre alle imposte ipotecarie e catastali, anch'esse passate da € 150 ad € 50 cad.
Quindi in sostanza, almeno quando si parla di prima casa, conviene più di prima comprare casa, anzi forse meglio farlo prima della nuova riforma del catasto, che prevede una revisione delle rendite catastali al rialzo.
Per quanto riguarda i numeri, come vi avevo accennato all'inizio di questo articolo, c'è un aumento delle transazioni immobiliari a livello nazionale, in questo caso, mi preme mostrarvi i numeri relativi al nostro territorio, infatti il mercato di Pinerolo ed in generale del Pinerolese, secondo i dati pubblicati dall'Agenzia delle Entrate, i numeri parlano chiaro, c'è un miglioramento del mercato immobiliare, in particolare nel confronto fra il primo semestre del 2013 e il primo semestre 2014, i numeri sono in rialzo.
Si è passati nel Pinerolese, dalle 370 transazioni immobiliari del primo semestre 2013, alle 414 transazioni del primo semestre 2014, con una crescita dell'11,7 %.
Come potete vedere dai dati pubblicati sulle immagini allegate a questo post, siamo ancora lontani dalle 560 transazioni del primo semestre 2010, ma comunque in crescita.
Non so se a brevissimo, ma sicuramente il mercato riprenderà a muovere i suoi passi, soprattutto se i venditori privati, riusciranno a capire che valore commerciale e valore affettivo degli immobili non collimano e, se le banche, così come sembra dai dati di questi giorni, riprenderanno a concedere i mutui agli acquirenti.

 Una cosa è certa, i numeri dicono che " la casa, nonostante tutto e tutti, continua ad essere il grande amore degli italiani, i quali, non vogliono rinunciare alla realizzazione del loro sogno."

Sabino Grimaldi
Tel. 339-7104727



martedì 13 gennaio 2015

PERCHE' AFFIDARSI AD UN AGENTE IMMOBILIARE QUALIFICATO

Nell'articolo postato precedentemente, ho spiegato in modo dettagliato chi è, cosa fa e, quali requisiti deve possedere un Agente Immobiliare. 
Oggi invece cerco di riassumere in breve, perchè affidarsi ad un agente immobiliare qualificato e regolarmente iscritto, alla sezione Agenti Immobiliari della Camera di Commercio della Provincia di appartenenza.
Un Agente Immobiliare che si rispetti, dovrà conoscere il maggior numero di informazioni possibili sia a livello tecnico che giuridico, in quanto egli è personalmente responsabile dell'eventuale conclusione dell’affare.
Ma il requisito fondamentale per un agente immobiliare, è di non classificare un cliente come un numero di pratica, al solo fine di reperire l’incarico in esclusiva e, magari ad una quotazione che è fuori mercato.  
Purtroppo, spesso ci sono dei colleghi con pochi scrupoli, che pur di acquisire l’incarico, tendono a "gonfiare" il valore dell’immobile, così che il proprietario prospettando un maggior ricavo, gli fornisce immediatamente l’incarico, non sapendo che questa è semplicemente un tattica di questi pseudo agenti, che col tempo e, con le loro tecniche di persuasione, convinceranno il venditore a ribassare il prezzo dell'immobile, finendo magari per venderlo allo stesso prezzo a cui l'avrebbe proposto in vendita un Agente Immobiliare onesto. 
E’ opportuno prendere informazioni sull’agenzia immobiliare a cui si vuole affidare l'immobile in vendita e, non farsi abbindolare dalla pubblicità che spesso risulta meramente ingannevole. 
Il vantaggio di affidarsi ad un Agente Immobiliare qualificato, ma soprattutto onesto, è il fatto che costui si accollerà tutte le trafile burocratiche, dalla valutazione commerciale dell’immobile, alla promozione dello stesso, sui canali che egli riterrà opportuno. Inoltre egli procederà alla raccolta di  tutti i documenti da presentare al potenziale acquirente: visure ipotecarie e catastali, planimetrie catastali, atto di provenienza, la nota di trascrizione, copia della Concessione Edilizia e Certificato di Agibilità, il regolamento condominiale e relative ultime ricevute di pagamento, così come le comunicazioni di eventuali lavori condominiali, i quali inoltre, se già deliberati, è bene sapere, spettano alla parte venditrice. 
Bisogna inoltre sapere che in base al DL 78/2010, l'immobile oggetto di vendita dev'essere conforme alle planimetrie depositate in catasto, ed in regola allo stesso modo, a livello edilizio urbanistico comunale, pena la nullità dell'atto.
In conclusione, tutte quelle pratiche o documenti che l'acquirente non osa magari chiedere al venditore, anche solo per timore o imbarazzo nei suoi confronti.
L'agente si occuperà personalmente della trattativa, cercando di procurare un cliente interessato all'immobile, inoltre, un agente immobiliare che si rispetti, dovrà farvi recapitare una proposta di acquisto, debitamente compilata e sottoscritta dal potenziale acquirente, con relativo assegno, meglio se a titolo di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c. il quale alla vostra accettazione, potrà essere portato all' incasso. 
Bisogna infatti ricordare che una proposta d'acquisto avente contenuto patrimoniale, accettata dal venditore diventa a tutti gli effetti un preliminare di compravendita.
Alla conclusione dell’affare, solitamente alla conclusione del preliminare, il mediatore avrà diritto alla provvigione precedentemente stabilita, che solitamente si aggira intorno al 3% del valore dell'immobile.
L'Agente Immobiliare accompagnerà il proprio cliente fino alla conclusione del rogito notarile di trasferimento.

Pinerolo li 13.01.2015
Ore 17.14 

domenica 11 gennaio 2015

CHI E', COSA FA E QUALI REQUISITI DEVE AVERE UN AGENTE IMMOBILIARE


L’agente immobiliare rientra nella categoria degli agenti di affari in mediazione, dev'essere regolarmente iscritto presso la Camera di Commercio di competenza, la quale gli attribuisce un numero REA.
Il suo compito è quello di mettere in contatto chi vuole vendere o affittare un immobile con chi vuole comprarlo o affittarlo.
Questo professionista si occupa di reperire immobili da vendere o locare per poi poterli proporre ai potenziali acquirenti. Lavora molto “sul campo”, contattando i proprietari degli alloggi e proponendo loro una valutazione immobiliare ed eventualmente farsi dare un incarico di vendita.
Per questo deve essere in grado di effettuare una corretta valutazione economica, la quale deve rispecchiare il momento di mercato e, può variare, oltre che per la metratura, anche per la zona in cui è posizionato l'immobile e per tante altre variabili di cui bisogna tener conto, tra le quali sicuramente le caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
L’agente non è soltanto un acquisitore o un venditore, è un professionista con ampie conoscenze di tipo tecnico e giuridico.
Dopo aver ottenuto l’acquisizione dell’immobile - incarico di vendita - da parte del proprietario, l’agente immobiliare procede alla visura ipocatastale per verificare la presenza di eventuali ipoteche sulla casa.
Di conseguenza si occupa di far incontrare domanda e offerta: propone l’appartamento in vendita e, fra i clienti dell’agenzia che cercano casa, individua quelli che hanno espresso la richiesta di condizioni che più si avvicina a quelle dell’appartamento appena acquisito, per poter soddisfare la loro esigenza e vendere l’immobile. Una volta identificato il potenziale acquirente, gli fa visitare la casa, verifica se c’è un reale interesse all’acquisto, si occupa di avviare la trattativa cercando di conciliare la richiesta del proprietario e/o venditore con l’offerta dell’acquirente.
Questa trafila viene spesso ripetuta: è difficile che chi cerca casa trovi subito quello che vuole al prezzo stabilito. L’agente immobiliare deve, quindi, cercare di fare da mediatore e mostrare agli acquirenti gli immobili che più si avvicinano ai loro gusti e alle loro esigenze, cercandoli tra quelli che la sua agenzia ha in vendita.
Deve, inoltre, curare nei dettagli la trattativa tra le parti, la stipula del contratto preliminare e, infine, l’atto di vendita vero e proprio davanti al notaio.
Le sue prestazioni di solito sono retribuite attraverso provvigioni sul prezzo di vendita dell’immobile.
Inoltre, all’agente immobiliare possono essere affidati incarichi di perizie e consulenza tecnica in materia immobiliare da parte di enti pubblici.
L'attività dell'agente d'Affari in Mediazione (volgarmente definito "mediatore") è regolata: 
- dalla legge n° 39 del 1989 (concernente la disciplina della professione);
dal regolamento di attuazione della suddetta legge (DM n° 452 del 1990);

- dalla   legge n° 57 del 2001 (che ha introdotto precise disposizioni in merito   ai requisiti professionali e all'obbligo assicurativo per coloro che   svolgono l'attività di mediatori.) Codice civile, artt. 1385-1386-2950 e dall'art. 1754 al 1765.

FORMAZIONE ED ISCRIZIONE AL REGISTRO


Per esercitare la professione di agente (o mediatore) immobiliare è necessario possedere i seguenti requisiti:
la maggiore età.
  1. la cittadinanza italiana o della Comunità europea, ovvero cittadino   extracomunitario residente in Italia e in possesso del permesso di   soggiorno;
  2. avere godimento dei diritti civili;
  3. non essere interdetto o inabilitato o fallito (salvo riabilitazione);
  4. non essere stato condannato per reati di cui all'art. 2 L. 39/89.6. non essere stato sottoposto a provvedimenti antimafia;
  5. aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  6. aver frequentato un corso di formazione professionale avente gli obiettivi di fornire la preparazione necessaria per il superamento dell'esame per l'iscrizione al ruolo e l'acquisizione di competenze e   abilità professionali per esercitare l'attività di intermediazione immobiliare. 
  7. La durata del corso è di circa 200 ore e i contenuti sono: disciplina e deontologia professionale, nozioni di diritto civile e tributario, la conservatoria dei registri immobiliari, estimo e catasto, licenze e autorizzazioni amministrative in materia   edilizia, legislazione urbanistica, contratti immobiliari, il  condominio, le locazioni, le forme di finanziamento;
  8. aver   superato l'esame di idoneità, presso la Camera di Commercio della  Provincia di residenza o nella quale si ha il domicilio professionale, diretto ad accertare attitudine e capacità professionale in relazione al ramo di mediazione prescelto. 
  9. Per sostenere l'esame di abilitazione è necessario compilare un'apposita domanda da inoltrare alla Camera di Commercio. 
  10. Per la sezione relativa agli Agenti Immobiliari l'esame consiste in una prova scritta ed un colloquio orale; la prova scritta verte su nozioni  di legislazione relativa alla disciplina professionale, su nozioni di diritto civile e tributario, su nozioni concernenti l'estimo, la trascrizione, i registri immobiliari, il catasto, le concessioni in materia edilizia, il credito fondiario ed edilizio, i finanziamenti e le agevolazioni finanziarie relative agli immobili.
  11.  La prova orale accerta invece le conoscenze relative al mercato immobiliare urbano ed agrario, e relativi prezzi ed usi.
  12. Iscriversi al REA sezione degli agenti d'affari in mediazione presso la Camera di Commercio della Provincia in cui si è sostenuto l'esame, nella sezione del ramo di attività che si  intende esercitare, presentando domanda in regola con l'imposta di bollo  e allegando: certificato di residenza, di cittadinanza e di superamento  dell'apposito esame. 
  13. L'iscrizione è necessaria anche per l'esercizio saltuario o occasionale dell'attvità di mediazione, ed abilita all'esercizio dell'attività di mediazione su tutto il territorio della Repubblica, nonchè a svolgere ogni attività complementare o necessaria alla conclusione dell'affare. 
  14. L'esercizio dell'attività   di mediazione è incompatibile con l'esercizio di altre attività  imprenditoriali e professionali, esclusa la mediazione comunque esercitata.
    Per l'esercizio dell'attività l'agente deve essere in possesso di idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi  professionali ed a tutela dei clienti, ai sensi della L.57/2001

 Pinerolo 11.01.2015
Ore 15.43

Sabino Grimaldi

PRIMA CASA: BASTA LA DOMANDA DI TRASFERIMENTO PER IL DIRITTO ALLE AGEVOLAZIONI

Per avere diritto alle agevolazioni spettanti per l’acquisto della prima casa è sufficiente che la domanda di trasferimento della residenza sia presentata nei termini di legge dall’interessato, indipendentemente dal momento in cui la stessa venga annotata. 
Lo ha affermato la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 110 dell’8 gennaio 2015, accogliendo il ricorso di un contribuente campano che si era visto revocare i benefici fiscali di cui aveva goduto per l’acquisto di un immobile, a titolo di prima abitazione, per via della mancata domanda di trasferimento della residenza presso lo stesso, entro il termine di 18 mesi dalla data della stipula del rogito. 
Vedendo rigettate le proprie doglianze dalla Ctr, la quale aveva ritenuto non documentata la presentazione tempestiva dell’istanza di variazione anagrafica della residenza, l’uomo ricorreva per Cassazione chiedendo la nullità della sentenza favorevole all’amministrazione finanziaria e dimostrando di aver richiesto la variazione entro 15 mesi dal rogito, la quale, tuttavia, veniva annotata tardivamente. 
La sezione tributaria della Cassazione ha ritenuto fondate le sue motivazioni. 
Cassando la sentenza ed annullando la revoca illegittima dei benefici prima casa, i giudici della S.C. hanno affermato, infatti, che ai fini della determinazione della residenza, “la prevalenza del dato anagrafico sulle risultanze fattuali deve tener conto della unicità del procedimento amministrativo inteso al mutamento dell'iscrizione anagrafica, sancito anche dall'art. 18, comma 2°, d.p.r. 30 maggio 1989 n. 223 (contenente il regolamento anagrafico della popolazione residente) - che, nell'affermare la necessità della saldatura temporale tra cancellazione dall'anagrafe del comune di precedente iscrizione e iscrizione in quella del comune di nuova residenza, stabilisce che la decorrenza è quella della dichiarazione di trasferimento resa dall'interessato nel comune di nuova residenza”, per cui il beneficio fiscale della prima casa “a coloro che, pur avendone fatto formale richiesta, al momento dell'acquisto dell'immobile non abbiano ancora ottenuto il trasferimento della residenza nel comune in cui è situato l'immobile stesso”. 

Sabino Grimaldi


Fonte: Prima casa: basta la domanda di trasferimento della residenza per avere diritto alle agevolazioni 
(www.StudioCataldi.it)