PERCHÈ RITENGO SIA CONSIGLIABILE COLLABORARE CON I COLLEGHI

Dopo un po' di tempo torno a scrivere un articolo sul mio Blog, sapendo anche che non è il modo corretto di gestire un Blog, perché i veri Blogger, ed io mi sa che a questo punto non lo sono ;), sostengono che bisognerebbe scrivere almeno un paio di articoli a settimana. Ma alla fine si fa come si può, ed onestamente l’ultimo periodo è stato un periodo molto impegnativo, sia dal punto di vista lavorativo, che dal punto di vista personale, diciamo un periodo molto movimentato. Voglio affrontare ancora una volta un tema che mi sta molto a cuore, voglio parlare della “Collaborazione fra Colleghi”, voglio cercare di far capire quanto e se, sia corretto o meno, dal punto di vista etico, voler imporsi ad ogni costo al potenziale acquirente, soprattutto nel caso in cui abbia già un suo Agente Immobiliare di fiducia. So già che quello che sto per scrivere, non troverà d’accordo molti miei Colleghi, ma credo fermamente in quel che penso e scrivo, per cui, anche se in molti non condivideranno, mi auguro possano rispettare il mio pensiero, e magari chissà, alcuni di loro seguirne il mio esempio. Ma partiamo dall’inizio, dal Conferimento d’incarico di Vendita. Facciamo un mero esempio: Paolo mi conferisce incarico di Vendita del suo immobile in “esclusiva”, per un determinato periodo (che va dai 3 mesi ad 1 anno) per procurare un Acquirente che compri il suo immobile ad una determinata cifra, mentre io per evitare uno sbilanciamento del contratto a mio favore (avendo richiesto incarico in esclusiva), rinuncio al “Rimborso Spese”, previsto per Legge nei confronti del Mediatore (art. 1756 c.c.), ovviamente salvo diversi accordi. L’incarico firmato da Paolo, prevede che vi sia anche una “Clausola Penale”, che per altro dovrebbe essere d’importo minore della Provvigione pattuita (solitamente non oltre l’80% della Provvigione). Per cui se Paolo dovesse vendere Casa per proprio conto, durante l’arco di tempo in cui mi ha conferito incarico, a clienti non procurati da me, sarà costretto a versarmi solo ed esclusivamente la Clausola Penale. Spero che questo concetto sia chiaro a tutti! Perché sono arrivato a scrivere ciò? Semplice! Per far capire ai molti colleghi che si oppongono alla Collaborazione, che qualsiasi cliente privato, che non ha avuto alcun contatto con l’agenzia immobiliare e, che non vuole passare tramite l’agenzia stessa, o non vuole usufruire dei servizi che essa offre, può bussare direttamente alla porta del proprietario, il quale potrà concludere l’affare con quest’ultimo. In tal caso all’agenzia spetterà solo ed esclusivamente la Clausola Penale prevista dal contratto, niente di più! Partendo dal presupposto che il proprietario mi abbia conferito incarico per far sì che il suo immobile venga venduto, io dovrò adoperarmi perché ciò avvenga, a prescindere dal fatto che il cliente lo procuri io personalmente o mi venga procurato da un Collega. Diverso ovviamente è il caso in cui l’Acquirente decida di avvalersi della mia opera d’intermediazione, che accetti spontaneamente di farsi seguire dal sottoscritto, quindi anche egli in tal caso, dovrà conferirmi incarico di ricerca o incarico a mediare per proprio conto. Adesso non voglio entrare nel dettaglio della Mediazione Tipica o Atipica, altrimenti non ne veniamo più fuori! Sicuramente tutte le volte che veniamo incaricati da una sola parte in esclusiva, temo che la “Terzietà del Mediatore” sia davvero messa a dura prova in fase di un’eventuale trattativa, salvo alcuni rari casi certo! Voglio ancora sperare che vi siano colleghi che riescano ad essere imparziali anche in casi del genere. Per assurdo, la vera mediazione tipica, secondo me, non dovrebbe prevedere alcun incarico ricevuto da alcuna parte, quindi solo in questo caso si ha l’assoluta certezza che non vi sia alcun legame fra Mediatore ed una delle parti. Spero che il concetto sia chiaro a tutti. Quindi nel momento in cui un acquirente decide di intraprendere una trattativa su un immobile di cui detengo incarico, mi dovrà conferire incarico d’intermediazione per proprio conto, ma anche qui c’è chi ne contesta la liceità. Vero è anche che nessuno obbliga l’acquirente a farlo, per cui se mi firma un incarico ed io mi adopero in tal senso, poi ovviamente dovrò dimostrare con i fatti la mia imparzialità. Per tutta questa serie di motivazioni, l’ideale sarebbe appunto, che gli Agenti Immobiliari si abituassero a collaborare sistematicamente, così come già avviene da anni oltre oceano. Senza andare nel difficile, detto proprio in parole povere, funziona così: io ho l’immobile e tu il potenziale acquirente? Facciamo in modo di far trovare loro un accordo, io percepisco il mio compenso da chi mi ha incaricato per la vendita, tu a tua volta lo percepisci da chi ti ha incaricato per l’acquisto. E tutti vissero felici e contenti! I Mediatori, il Venditore e l’Acquirente! Non mi sembra così difficile no!? Il mio sogno? Che colleghi con agenzie autonome o di ogni gruppo, al di là colore di appartenenza, arrivassero a collaborare sistematicamente con un sistema organizzato e strutturato.

Alla prossima! .😊

Pinerolo li 04/07/2019

Ore 18.16

Sabino Grimaldi

Chi siamo

L'ETICA QUESTA SCONOSCIUTA.....

Nel linguaggio filosofico l’etica viene definita come ogni dottrina o riflessione speculativa intorno al comportamento pratico dell’uomo, soprattutto in quanto intenda indicare quale sia il vero bene e quali i mezzi atti a conseguirlo, quali siano i doveri morali verso sé stessi e verso gli altri, e quali i criteri per giudicare sulla moralità delle azioni umane (Treccani).

Sento spesso gente che parla di etica, ma poi quando si tratta di comportarsi osservandone quelli che dovrebbero essere i dettami, allora tale parola viene completamente disattesa!
Io credo che per avere un minimo di senso etico, bisogna avere una coscienza che funzioni bene, oltre che una spiccata sensibilità. Sono tutte doti morali che devono essere inculcate ai nostri figli fin dall’infanzia, durante gli anni dell’adolescenza, continuando fino al loro completo sviluppo intellettivo.

Ovvio che se ad un bambino gli è stato insegnato che rubare è una regola primaria nella sua vita e, che per esempio non farlo sia l'eccezione, la sua coscienza si svilupperà su questi standard!

Ritengo che la società odierna sia impostata sulla furbizia, sul fregare il prossimo, non di certo sull'onestà! Siamo nell’era dove il più furbo ha la meglio sull’onesto, il quale il più delle volte viene incastrato proprio dal furbetto di turno. I furbetti sono un po' dappertutto, volete che non ce ne siano anche nel nostro campo!? Già…..nel mio settore (settore immobiliare), fra i miei colleghi c’è ancora molta strada da fare in quanto a Etica e Coscienza! Premetto che per fortuna ho fior di colleghi e Professionisti con la “P” maiuscola, ma c’è un discreto numero di colleghi che attuano ed inculcano ai loro Agenti (sempre che questi lo siano davvero!) modus operandi sicuramente privi dei Valori già citati all’inizio di questo articolo.

Sentite questa: la settimana scorsa, sono stato incaricato dal proprietario di un immobile, con contratto scritto in esclusiva, di trovare un acquirente per la sua casa. Egli mi aveva comunicato che fino a Luglio scorso, dello stesso immobile se n’era occupata un’altra agenzia, a circa 40.000 euro in più di adesso! Tuttavia l’incarico con l’agenzia è terminato a fine Luglio. Quindi da qualche giorno me ne sto occupando io, giusto il tempo di inserire l’immobile su tutti i canali di marketing ( portali immobiliari, sito internet, social network, giornalino ecc. ) che il proprietario riceve immancabilmente la telefonata da uno degli agenti dell’agenzia poc’anzi citata, il quale riferisce che un cliente portato in passato avrebbe voluto rivedere il suo immobile. Ma non finisce qui! Come se non bastasse l’agente che ha chiamato, suggerisce che in caso di appuntamento in loco con il loro cliente, nessun cartello della nostra agenzia doveva figurare sul portone d’ingresso del condominio, inventando scuse a dir poco ridicole! Ovvio che la paura del furbetto, stava nel fatto che il cliente portato in visita, avrebbe potuto vedere che quell’immobile era proposto da un’altra agenzia, di conseguenza loro oltre a non fare una bella figura, avrebbero rischiato che poi quel cliente avesse potuto contattarci, e quindi addio provvigione!

Il proprietario dopo essersi interfacciato con me tuttavia, decide di inviare loro una mail, invitandoli a contattarmi in quanto detentore dell’incarico di vendita in esclusiva, informandoli di voler rispettare l’accordo preso col sottoscritto, ma soprattutto li mette al corrente della mia assoluta disponibilità a collaborare nella suddetta vendita.

Insomma sembra che il classico “scavalco” questa volta non debba andare in porto.

L’agente in modo piuttosto piccato, risponde alla mail, che lui non è tenuto a prendere contatti con nessuno, che se il proprietario è d’accordo si fa l’appuntamento, altrimenti non se ne fa nulla! Premesso che sia vero che ci sia questo fantomatico cliente, cosa costava al collega chiamarmi e chiedermi di collaborare? Nel caso in cui l’appuntamento avrebbe poi portato alla vendita dell’immobile, lui avrebbe percepito il suo compenso dalla parte acquirente, mentre io lo avrei percepito dalla parte venditrice, in questo modo tutte le parti avrebbero raggiunto il risultato sperato.

Certo! Lui puntava a fare la cosiddetta “doppia”, quindi percepire la provvigione sia dal venditore che dall’acquirente, estromettendo il sottoscritto, di conseguenza io avrei dovuto rivalermi sul proprietario facendomi versare la clausola penale prevista nel contratto.

Come si suol dire, “chi troppo vuole nulla stringe”.

Tutto ciò per dire che questo tipo di comportamento non è assolutamente etico, che questi individui pensano solo ed esclusivamente al raggiungimento degli obiettivi (fatturato!), e pur di raggiungere numeri da capogiro, sono pronti a passare sopra a tutto e a tutti!

Manca la cultura etica, manca il senso del rispetto, mancano i valori, non riusciamo a capire che il cliente dev’essere messo al centro del nostro progetto lavorativo, che prima di tutto viene il raggiungimento del risultato per cui il cliente si è rivolto a noi, poi di conseguenza arriveranno i numeri e il fatturato!

     Da sempre ripeto a mio figlio questa frase:

“Non fare agli altri ciò che non vuoi venga fatto a te!”.

Grimaldi Sabino

Tel. 339/7104727

Pinerolo li 13/10/2018

Ore 11.52

www.vivendolacasa.com

Scrivimi via mail

COME VALORIZZARE LA TUA CASA PRIMA DELLA VENDITA

Siamo appena entrati nella stagione più interessante per coloro che stanno pensando di vendere la propria casa, la Primavera! La natura si risveglia dal lungo letargo invernale, così come le persone escono dallo stato di torpore in cui versano durante la stagione più fredda dell’anno. Statisticamente da Primavera in poi, con le giornate che si allungano, col sole che tramonta tardi, coloro che stanno cercando una casa, sono più invogliati ad intraprendere decisioni importanti, come di solito può essere l’acquisto di una casa. Da non sottovalutare la tempistica necessaria per vendere un immobile, visto che dalle ultime notizie, la media su base nazionale, parla di un tempo medio per vendere il proprio immobile, di 7,7 mesi, con qualche eccezione nelle grandi città. Peraltro è bene ricordare, che dagli ultimi dati pubblicati relativi all’anno 2017, per quanto riguarda il settore residenziale, anche se i prezzi sono in calo dell’1,15% rispetto all’anno precedente, le compravendite sono in aumento del 5,1%. Possiamo quindi notare un rallentamento della discesa dei prezzi, ma un aumento del numero di immobili venduti a livello nazionale. Partendo da una valutazione coerente con l’attuale fase di mercato, possibilmente fatta da un Professionista del settore, come può essere l’Agente Immobiliare, vediamo come e, se si può, cercare di tamponare le perdite, soprattutto se si è acquistato un immobile, nel periodo più florido per il mercato immobiliare.


Preparare l’immobile per la vendita

In questo momento, sul mercato c’è molta offerta, in particolare di immobili usati, ma soprattutto, c’è una fetta molto importante di immobili presentati male e fuori prezzo! Nel momento in cui si decide di mettere in vendita un appartamento o una casa, è fondamentale cercare di essere neutrali, guardare l’immobile con occhio critico, cercando di capire come fare breccia sul potenziale acquirente. Io, da sempre sostengo che sarebbe consigliabile affidarsi ad un Home Stager qualificato, il quale con pochi accorgimenti, potrà valorizzare il vostro immobile, riuscendo magari a farvi recuperare parte del capitale investito al momento dell’acquisto, qualora questo fosse avvenuto in un momento di mercato con valori più alti. Se proprio non siete dell’idea di affidarvi ad un Home Stager, il mio consiglio è di controllare ogni particolare, dagli infissi, magari rovinati, ai pavimenti ed alle pitture sulle pareti. Questi aspetti non sono assolutamente da sottovalutare, in quanto potrebbero farvi recuperare fino al 10% o 15% in più del probabile valore di mercato. E’ consigliabile rendere l’immobile il più neutro possibile, in modo tale da fare sentire il potenziale acquirente a proprio agio nella visita, in quanto le eccessive personalizzazioni, il più delle volte tendono ad allontanare il cliente dal prendere una decisione positiva verso l’immobile oggetto di vendita. Quindi, via quadri, suppellettili vari, dare tinte neutre alle pareti e soprattutto profumare sempre gli ambienti prima di ogni visita, senza dimenticare di far vedere l’immobile negli orari dove si ha la luminosità giusta. Tutti questi accorgimenti, giustificheranno una richiesta leggermente più alta rispetto ad immobili simili al vostro in zona, ma mal presentati, inoltre metterete il potenziale acquirente nella condizione di non poter chiedere uno sconto eccessivo. Fra l’altro noi come agenzia, abbiamo appena chiuso una vendita di un immobile attuando questi accorgimenti, €uro 4.000 in meno della richiesta, che era di € 169.000.

Raccolta dei documenti

Certo, presentare la casa in ottime condizioni è fondamentale, ma non da meno è l’importanza della raccolta dei documenti, prima di pubblicare gli annunci di vendita della vostra casa. Il potenziale acquirente, nel caso fosse interessato, vorrà visionare tutti i documenti prima di farvi una proposta d’acquisto, non potete farvi cogliere impreparati, non date certamente un buon segnale al cliente. Il fatto di creare un “box casa”, vi metterà in una condizione di favore agli occhi del potenziale interessato, quindi procuratevi i seguenti documenti:- Atto di Provenienza dell’immobile- Atto di Mutuo (nel caso ci sia un mutuo aperto)- Documentazione attestante il regolare pagamento delle rate del Mutuo- Visura Catastale Storica- Visura Ipotecaria- Planimetria Catastale- Attestato di Prestazione Energetica (obbligatoria fin dalla pubblicità)- Spese Condominiali e ultimi due verbali dell’assemblea Condominiale- Autorizzazioni Edilizie/Sanatorie/Condoni- Dichiarazioni di Conformità degli Impianti- Certificato di Agibilità/AbitabilitàFai da te o Agenzia Immobiliare? Sicuramente se si ha molto tempo a disposizione e si è abbastanza ferrati in materia, si può può tentare la strada della trattativa fra privati, oppure, l’alternativa è di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare. Qual’è la differenza? Se fate da soli dovrete gestire tutto voi, dalla preparazione dell’immobile per la vendita, alla raccolta dei documenti, dal Marketing Immobiliare fotografie comprese, al ricevimento delle telefonate, dal gestire gli appuntamenti di visita, alla gestione della trattativa, insomma un vero e proprio lavoro! Certo, se uno ha tempo e capacità negoziali, può farlo tranquillamente. Ma verrà pur sempre a mancare un requisito fondamentale che l’agente immobiliare ha, che è l’imparzialità! Rappresenta l’elemento più importante in una possibile trattativa, in quanto molto sovente, Venditore e Acquirente, non riescono ad accordarsi, facendo saltare la vendita, proprio per la mancanza, consentitemi il termine, di un “Arbitro”, che quasi sempre risulta determinante nel condurre la trattativa, o se preferite la partita! Più che altro, qualora doveste decidere di affidarvi ad un’agenzia immobiliare, prendete informazioni circa l’operato della stessa, prima di conferire un incarico di vendita. Un modo per prendere informazioni rapide su di esse, sono le recensioni, anche perché in molti hanno una pagina facebook o una vetrina su Google, dove potrete leggere le recensioni lasciate dai clienti.

La Valutazione dell’immobile

Valutare correttamente l’immobile prima di metterlo in vendita, è sicuramente il passo più delicato da attuare, perché il Valore di Mercato dello stesso, quasi mai viene azzeccato dal venditore privato, mi dispiace dirlo ma è la pura verità! Per chi vuole un documento redatto da un valutatore professionista, il costo è di qualche centinaio di euro. Molti privati invece, procedono da soli, tramite l’uso dei principali portali di annunci immobiliari, arrivando a verificare la quotazione media al metro quadrato del luogo, in alcuni casi anche della zona, ma magari senza verificare diverse caratteristiche, sia estrinseche che intrinseche della zona e dell’immobile oggetto di valutazione. Le ultime statistiche a livello nazionale, ci dicono che, la vendita di un immobile, avviene mediamente ad una differenza di prezzo, che oscilla fra il 10% e il 15% rispetto al prezzo iniziale, anche se molte volte si arriva fino ad una differenza di oltre il 20% dal prezzo di partenza e, magari dopo essere stai sul mercato per uno o due anni e, dopo vari ribassi di prezzo. Il più delle volte, l’errore più comune che commette il Venditore, è di dare al proprio immobile un valore non veritiero, frutto esclusivamente di indagini superficiali e non oggettive, senza contare che non essendo imparziale, dà all’immobile un Valore che non c’entra nulla con la stima immobiliare, il cosiddetto Valore Affettivo! Pensate che a chi compra interessi quest’ultimo Valore? Mi sembra palese che la risposta sia assolutamente negativa. Riguardo alla richiesta di partenza, per evitare di rimanere troppo tempo sul mercato, il mio consiglio è di mettere in vendita l’immobile il più possibile vicino al Reale Valore di Mercato. Secondo il mio parere, bisogna lasciare un margine minimo di trattabilità, in questo modo si guadagnerà tempo, realizzando la stessa somma che magari si andrà a realizzare dopo oltre un anno dalla messa in vendita, partendo da una richiesta più alta. Quindi, occhio alla richiesta di partenza, in quanto risulterà essere un elemento determinante nella vendita della vostra casa.

Il Marketing Immobiliare

Basta un cartello fuori dal portone per vendere una casa? Una volta probabilmente bastava quello! Oggi seppur importante metterne uno, il più delle volte non basta e, se avete un diamante e lo tenete nascosto non lo venderete mai! E’ importante mettere in atto un piano di marketing immobiliare, che copra sia la zona di ubicazione, sia che arrivi ai clienti che cercano da altre località. Bisogna investire in campagne di web marketing come Google Adwords, Facebook ADS, pubblicizzare sulle riviste specializzate dedicate agli annunci immobiliari, sui portali immobiliari più cliccati, sui social network, insomma un piano di marketing che ha come unico scopo, quello di arrivare al cliente che poi comprerà il vostro immobile. Inutile dirvi che una buona agenzia immobiliare oltre a tutto ciò, possiede un portafoglio clienti sempre aggiornato, oltre che un metodo per fare tutto ciò, senza contare che a volte il cliente giusto potrebbe essere già lì, in banca dati, pronto ad acquistare un immobile come il vostro! Sperando di esservi stato d’aiuto con questo articolo, vi auguro in bocca al lupo per la vendita del vostro immobile!

Pinerolo li 27/03/2018
Ore 16.20


Sabino Grimaldi
Agente Immobiliare


ViVENDO LA ASA

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QUALI SONO LE SPESE ACCESSORIE QUANDO SI ACQUISTA CASA?

Quando si decide di acquistare casa, ci si concentra spesso solamente sul prezzo dell’immobile scelto, ma ahimè, oltre al prezzo che si andrà a pagare per quell’immobile, bisogna tenere conto di alcune spese accessorie che ai più inizialmente sfugge.

Vediamo quali sono queste spese :

AGENZIA ( se acquistate mediante agenzia immobiliare )

NOTAIO ( obbligatorio )

IMPOSTE ( obbligatorie )

MUTUO ( se non si possiede la liquidità necessaria )

AGENZIA

Quando per comprare un'immobile, ci si avvale del servizio di un'agenzia immobiliare bisogna mettere in conto il pagamento della provvigione da riconoscere alla stessa, che solitamente non dovrebbe superare il 3% oltre IVA ( così come definito per uso e consuetudine dalle Camere di Commercio) del prezzo di acquisto, salvo diversi accordi. La maggior parte delle agenzie per esempio, per tutte le vendite effettuate sotto € 100.000 applicano una tariffa minima di € 3.000, in quanto il lavoro e l’investimento pubblicitario, non cambiano rispetto alla vendita di un immobile dal costo più elevato.

NOTAIO

Le spese relative al Notaio, sono inevitabili, in quanto il suo apporto alla conclusione definitiva del contratto traslativo è imprescindibile. Quando si acquista casa, oltre all’atto traslativo dell’immobile in oggetto, se si richiede un mutuo, si dovrà stipulare anche l’atto di mutuo con la banca erogante, quindi in questo caso gli atti da saldare al Notaio saranno due! L’onorario notarile per la compravendita ed il mutuo è direttamente proporzionale rispettivamente al prezzo dell'immobile indicato in atto e all'ipoteca che verrà iscritta a garanzia del mutuo, che solitamente è pari al doppio dell'importo del mutuo richiesto. Maggiore è il prezzo dell'immobile, come maggiore è l'importo del mutuo, più elevata sarà la spesa notarile. ( es. su un immobile venduto ad € 100.000, il Notaio per i due atti chiederà una cifra di circa € 2.500 ). Ovviamente a ciò vanno aggiunte, come già detto sopra, le imposte.

IMPOSTE

Se si acquista casa da venditore privato (non società/costruttore) bisogna pagare l’imposta di registro sul valore catastale dell’immobile in questione, oltre alle imposte ipotecarie e catastali. Se si acquista usufruendo delle agevolazioni prima casa l’imposta di registro sarà del 2% sul Valore Catastale, ( es. prezzo di acquisto € 160.000, valore catastale € 100.000, imposta di registro € 2.000 ) mentre se si acquista come seconda casa l’imposta sarà del 9% (es. prezzo di acquisto € 160.000, valore catastale € 100.000, imposta di registro € 9.000 ). Le imposte ipotecarie e catastali saranno di € 50,00 cad. per un totale di € 100,00. Se invece ci troviamo ad acquistare un immobile da società, come nel caso classico di immobile comprato dal costruttore, si pagherà l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto). Se l’acquisto viene fatto usufruendo delle agevolazioni prima casa, l’IVA da versare sarà del 4% sul prezzo di acquisto ( es. prezzo di acquisto € 100.000, IVA € 4.000). Se l’acquisto viene effettuato come seconda casa, l’IVA da versare ammonterà al 10% ( es. prezzo di acquisto € 100.000, IVA € 10.000). In caso di acquisto di immobili di lusso da costruttore, l’IVA da versare sarà del 22% ( es. prezzo di acquisto € 100.000, IVA € 22.000). In questi casi le imposte di registro, ipotecarie e catastali ammontano ad € 200,00 cad. per un totale di € 600,00.

MUTUO

Qualora per acquistare un immobile si è costretti a richiedere un mutuo, bisogna tenere conto di alcune spese legate allo stesso. Per istruire una pratica di mutuo, solitamente la banca vi chiederà le spese d’istruttoria della pratica, che di solito si può aggirare dall0 0,1 allo 0,5% dell’importo erogato, a seconda della banca interpellata. Inoltre, la cifra che si andrà a richiedere sarà soggetta ad un’imposta sostitutiva dello 0,25% nel caso di acquisto agevolato come prima casa, altrimenti se così non fosse, l’imposta sostitutiva ammonta al 2% dell’importo finanziato. Un’altra spesa relativa alla richiesta del mutuo, è l compenso spettante al Perito, il quale farà un sopralluogo per periziare l’immobile oggetto di acquisto. Tale compenso solitamente non dovrebbe superare € 300. L’ultima spesa obbligatoria in merito, spetta al costo dell’assicurazione incendio e scoppio, la quale per esempio, su un mutuo di € 100.000 non dovrebbe superare € 400, per una durata ventennale. Ricapitolando, nel caso di una richiesta di mutuo di € 100.000, per l’acquisto della vostra prima casa, le spese totali ammonterebbero ad un massimo di € 1450.

Abbiamo calcolato tutti i costi da sostenere nel caso in cui si vada direttamente in atto. In caso di accordo fra le parti per la stipula di un preliminare di compravendita ( compromesso), a questi costi bisogna aggiungere le spese di registrazione dello stesso, consistenti in € 200 di imposta di registro fissa, oltre all’imposta proporzionale dello 0,5% in caso di caparra confirmatoria e del 3% se a titolo di acconto. A questo bisogna aggiungere una marca da bollo di € 16,00 per ogni copia registrata ( minimo due copie ).

Pinerolo li 02/08/2017Ore 16.45

Sabino Grimaldi

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VALORE DI MERCATO E PREZZO, DI CHE PARLIAMO?

Dopo la pausa estiva e un periodo lavorativo particolarmente impegnativo, finalmente torno a scrivere sul mio blog.

Oggi voglio affrontare un tema molto importante in riferimento al mercato immobiliare, vi parlerò di: 

 

“Valore di Mercato e Prezzo”

 

Sicuramente chi non è del settore, penserà che le due parole citate, in realtà abbiano lo stesso significato, ma non è proprio così! Vediamo il perché.

Chiunque abbia intenzione di porre in vendita il proprio immobile, cercherà di capire quale sia il Valore dello stesso, come poi ognuno arrivi a definire tale valore non è dato saperlo, ovviamente mi riferisco soprattutto ai Venditori fai da te! Non vuole assolutamente essere una critica, ma siccome di annunci di venditori privati ne vedo parecchi, vi dico per certo, che la maggior parte di questi immobili in vendita, sono il più delle volte fuori mercato.

Il potenziale acquirente, noterà ben presto le esose pretese del venditore, di conseguenza non chiamerà neanche per chiedere le informazioni di base, relative alle caratteristiche principali dell’immobile. Dall’altra parte invece, il povero Venditore, attende inutilmente qualche chiamata per il suo immobile in vendita, ignaro del fatto, che la sua richiesta molto probabilmente, risulta spropositata e quasi sempre superiore al reale valore di mercato. E’ inutile sottolineare che in questo modo, il venditore allungherà considerevolmente i tempi di vendita, a volte c’è chi non si ravvede e si ritrova ad avere l’immobile in vendita anche per diversi anni. Capite bene, che il danno, che egli stesso crea al suo patrimonio immobiliare è a dir poco rilevante, perché in realtà quell’immobile, posto sul mercato al suo reale valore di mercato, sarebbe sicuramente stato venduto in un arco di tempo ragionevole. La brutta notizia è che molte volte, lo venderà alla metà del sua richiesta iniziale, a volte invece, non riuscirà proprio a venderlo. Ma veniamo a noi. Agli Agenti Immobiliari, agli addetti ai lavori, così come ai privati che vendono, interessa sapere quale sia il più probabile Valore di Mercato di un immobile, proprio perché lo scopo della stima è la “compravendita”, quindi non mi addentro in altri metodi di stima.

Il più delle volte, quando ricevo una telefonata per un determinato immobile che pongo in vendita, mi sento dire dal cliente: 

 

“vorrei sapere il prezzo di questo immobile"

 

E’ inutile correggere il cliente, dicendogli che la domanda è mal posta, che non è ancora giusto parlare di prezzo e, dopo vi spiego il perché! Obiettivamente lui non può sapere le differenze che vorrei evidenziare, non è del settore, ci mancherebbe, ma io voglio farlo qui, semplicemente per informare colui che si troverà a leggere questo articolo, cercando di essergli utile, null’altro! Per la precisione, la domanda da fare, secondo me dovrebbe essere: 

“vorrei sapere la richiesta per questo immobile”.

Ma vediamo perché, ed esattamente, quali sono le differenze fra “Valore di Mercato e Prezzo”.

Cos’è il prezzo? 

 

Il Prezzo, dovete sapere, lo scopriamo solo a compravendita avvenuta. Sì proprio così!

E’ semplicemente la quantità di moneta spesa per l’acquisto di un determinato immobile o di qualsiasi altro bene. Non dimentichiamoci inoltre, che il prezzo di un bene, non è altro che ciò che viene generato dal rapporto fra la domanda e l’offerta nel mercato a cui si riferisce, in questo caso nel mercato immobiliare.

Cos’è il Valore di Mercato?

In riferimento al mercato immobiliare, il valore di mercato, non è altro che il più probabile prezzo che potrebbe essere pagato, per l’acquisto di un determinato immobile qualora dovesse essere compravenduto. Sostanzialmente si tratta di una previsione, per questo si parla di giudizio di stima. L’individuazione del suddetto valore, dipende da molti fattori, fra cui l’andamento del mercato immobiliare, oltre che dall’ubicazione dell’immobile e le sue caratteristiche estrinseche ed intrinseche. Possiamo quindi affermare con certezza che il valore di mercato di un immobile, è condizionato soprattutto dalle fluttuazioni a cui il mercato stesso è soggetto, essendo quindi influenzato sia dalla domanda, sia essa crescente o decrescente, sia dall’offerta di immobili, sia essa superiore o inferiore alla richiesta.

Per logica, si deduce quindi, che è fondamentale prevedere l’ipotetico prezzo di compravendita, bisogna trovare il cosiddetto equilibrio, che vada a ipotizzare l’incontro fra la domanda e l’offerta. E’ altresì vero che vi sono casi eccezionali, quali ad esempio compravendite particolari, come può essere l’acquisto di un immobile da parte di un vicino, il quale ha tutto l’interesse per un eventuale ampliamento, in questo caso il venditore potrebbe approfittare di tale bisogno, riuscendo a ricavare un prezzo superiore al valore stimato. Nulla a che vedere con un giudizio di stima neutrale e obiettivo, il quale non prende in considerazione questi casi sporadici, anzi, a volte proprio questi casi sporadici, rischiano di alterare in modo negativo il mercato. 

 

Certo di avervi fatto cosa gradita, concludo ribadendovi che quindi, il prezzo, non è altro che la quantità di moneta corrisposta per un determinato bene o prestazione.

Invece il Valore di Mercato è semplicemente un giudizio di stima, il quale si pone l’obiettivo di prevedere, a quale prezzo sarà probabilmente venduto l’immobile posto in vendita, in normali condizioni di mercato, premesso che le parti, abbiano agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione, dopo un’adeguata promozione commerciale.

Pinerolo li 27/09/2016

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