VALORE DI MERCATO E PREZZO, DI CHE PARLIAMO?

Dopo la pausa estiva e un periodo lavorativo particolarmente impegnativo, finalmente torno a scrivere sul mio blog.

Oggi voglio affrontare un tema molto importante in riferimento al mercato immobiliare, vi parlerò di: 

 

“Valore di Mercato e Prezzo”

 

Sicuramente chi non è del settore, penserà che le due parole citate, in realtà abbiano lo stesso significato, ma non è proprio così! Vediamo il perché.

Chiunque abbia intenzione di porre in vendita il proprio immobile, cercherà di capire quale sia il Valore dello stesso, come poi ognuno arrivi a definire tale valore non è dato saperlo, ovviamente mi riferisco soprattutto ai Venditori fai da te! Non vuole assolutamente essere una critica, ma siccome di annunci di venditori privati ne vedo parecchi, vi dico per certo, che la maggior parte di questi immobili in vendita, sono il più delle volte fuori mercato.

Il potenziale acquirente, noterà ben presto le esose pretese del venditore, di conseguenza non chiamerà neanche per chiedere le informazioni di base, relative alle caratteristiche principali dell’immobile. Dall’altra parte invece, il povero Venditore, attende inutilmente qualche chiamata per il suo immobile in vendita, ignaro del fatto, che la sua richiesta molto probabilmente, risulta spropositata e quasi sempre superiore al reale valore di mercato. E’ inutile sottolineare che in questo modo, il venditore allungherà considerevolmente i tempi di vendita, a volte c’è chi non si ravvede e si ritrova ad avere l’immobile in vendita anche per diversi anni. Capite bene, che il danno, che egli stesso crea al suo patrimonio immobiliare è a dir poco rilevante, perché in realtà quell’immobile, posto sul mercato al suo reale valore di mercato, sarebbe sicuramente stato venduto in un arco di tempo ragionevole. La brutta notizia è che molte volte, lo venderà alla metà del sua richiesta iniziale, a volte invece, non riuscirà proprio a venderlo. Ma veniamo a noi. Agli Agenti Immobiliari, agli addetti ai lavori, così come ai privati che vendono, interessa sapere quale sia il più probabile Valore di Mercato di un immobile, proprio perché lo scopo della stima è la “compravendita”, quindi non mi addentro in altri metodi di stima.

Il più delle volte, quando ricevo una telefonata per un determinato immobile che pongo in vendita, mi sento dire dal cliente: 

 

“vorrei sapere il prezzo di questo immobile"

 

E’ inutile correggere il cliente, dicendogli che la domanda è mal posta, che non è ancora giusto parlare di prezzo e, dopo vi spiego il perché! Obiettivamente lui non può sapere le differenze che vorrei evidenziare, non è del settore, ci mancherebbe, ma io voglio farlo qui, semplicemente per informare colui che si troverà a leggere questo articolo, cercando di essergli utile, null’altro! Per la precisione, la domanda da fare, secondo me dovrebbe essere: 

“vorrei sapere la richiesta per questo immobile”.

Ma vediamo perché, ed esattamente, quali sono le differenze fra “Valore di Mercato e Prezzo”.

Cos’è il prezzo? 

 

Il Prezzo, dovete sapere, lo scopriamo solo a compravendita avvenuta. Sì proprio così!

E’ semplicemente la quantità di moneta spesa per l’acquisto di un determinato immobile o di qualsiasi altro bene. Non dimentichiamoci inoltre, che il prezzo di un bene, non è altro che ciò che viene generato dal rapporto fra la domanda e l’offerta nel mercato a cui si riferisce, in questo caso nel mercato immobiliare.

Cos’è il Valore di Mercato?

In riferimento al mercato immobiliare, il valore di mercato, non è altro che il più probabile prezzo che potrebbe essere pagato, per l’acquisto di un determinato immobile qualora dovesse essere compravenduto. Sostanzialmente si tratta di una previsione, per questo si parla di giudizio di stima. L’individuazione del suddetto valore, dipende da molti fattori, fra cui l’andamento del mercato immobiliare, oltre che dall’ubicazione dell’immobile e le sue caratteristiche estrinseche ed intrinseche. Possiamo quindi affermare con certezza che il valore di mercato di un immobile, è condizionato soprattutto dalle fluttuazioni a cui il mercato stesso è soggetto, essendo quindi influenzato sia dalla domanda, sia essa crescente o decrescente, sia dall’offerta di immobili, sia essa superiore o inferiore alla richiesta.

Per logica, si deduce quindi, che è fondamentale prevedere l’ipotetico prezzo di compravendita, bisogna trovare il cosiddetto equilibrio, che vada a ipotizzare l’incontro fra la domanda e l’offerta. E’ altresì vero che vi sono casi eccezionali, quali ad esempio compravendite particolari, come può essere l’acquisto di un immobile da parte di un vicino, il quale ha tutto l’interesse per un eventuale ampliamento, in questo caso il venditore potrebbe approfittare di tale bisogno, riuscendo a ricavare un prezzo superiore al valore stimato. Nulla a che vedere con un giudizio di stima neutrale e obiettivo, il quale non prende in considerazione questi casi sporadici, anzi, a volte proprio questi casi sporadici, rischiano di alterare in modo negativo il mercato. 

 

Certo di avervi fatto cosa gradita, concludo ribadendovi che quindi, il prezzo, non è altro che la quantità di moneta corrisposta per un determinato bene o prestazione.

Invece il Valore di Mercato è semplicemente un giudizio di stima, il quale si pone l’obiettivo di prevedere, a quale prezzo sarà probabilmente venduto l’immobile posto in vendita, in normali condizioni di mercato, premesso che le parti, abbiano agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione, dopo un’adeguata promozione commerciale.

Pinerolo li 27/09/2016

Ore 12.41 

Sabino Grimaldi

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PERCHÈ È IMPORTANTE CONFERIRE INCARICO DI VENDITA IN ESCLUSIVA AD UNA SOLA AGENZIA IMMOBILIARE

Il più delle volte che ho un appuntamento di acquisizione di un immobile che andrò a proporre poi in vendita, mi sento ripetere dai proprietari sempre la stessa cosa:

“ Io non do l’esclusiva a nessuno!”.

La sua giustificazione a tale affermazione, è che per esso, dare un mandato verbale a più agenzie, equivale a maggiore probabilità di vendita. Purtroppo l’opinione molto diffusa che vige fra i molti proprietari che decidono di vendere il proprio immobile, è che in questo modo, le agenzie scelte faranno una sorta di gara a chi per prima venderà il loro immobile.

Ma ne siamo proprio sicuri!?

Io invece sono assolutamente convinto del contrario, che in tal caso le agenzie scelte, finiranno per offrire un servizio poco professionale, ma soprattutto al di là dell’interesse iniziale, finiranno per accantonare l’immobile, preferendo dedicare la propria attenzione, le proprie risorse, sia economiche che fisiche, a chi ha dato loro fiducia.

L’agente immobiliare che riceve un incarico in esclusiva, è più motivato, oltre che grato al proprietario che l’ha scelto, esso quindi, non potrà fare altro che dedicarsi alla vendita dell’immobile, proponendosi con la professionalità che lo contraddistingue, magari andando ad attuare un piano di marketing adeguato per quell’immobile, cercando di consigliare il proprietario nei molti aspetti che caratterizzano una compravendita, dalla valutazione e dal prezzo a cui proporlo, ad un eventuale allestimento mediante professionisti che si occupano di Home Staging, fornendo un servizio fotografico di qualità, una descrizione accurata dell’immobile e, cosa da non sottovalutare, consigliarlo su tutte le eventuali pratiche edilizio-urbanistiche e catastali da dover espletare, prima della messa in vendita.

Insomma, l’agente immobiliare scelto, metterà a disposizione del cliente, tutto ciò che è necessario per arrivare serenamente e nel minor tempo possibile all’obiettivo, cioè : 

 “VENDERLO”

Conferire l’incarico di vendita a più agenzie, secondo me, è l’errore più grave che si possa commettere, perché difficilmente le tante agenzie scelte, avranno voglia di investire in un piano di marketing adeguato, sapendo che il loro investimento, in tempo e denaro, potrebbe essere vanificato in un attimo da chiunque!

Rivolgendomi ai proprietari, dico loro che le agenzie che prenderanno in vendita il loro immobile, lo faranno semplicemente per fare numero! 

 

Ma quindi cos’è meglio, conferire incarico ad un’agenzia che propone 30 immobili in vendita in esclusiva curandone ogni aspetto, oppure darlo ad un’agenzia che ne propone 100 di cui pochissimi in esclusiva, trattando ogni cliente come un numero!?

Io non avrei dubbi a riguardo!

Le agenzie immobiliari che hanno avuto un conferimento d’incarico in esclusiva, cercheranno di curare la compravendita fin dall’inizio dell’incarico, aggiornando periodicamente il proprietario circa gli appuntamenti fatti, cercando di capire quali accorgimenti si potranno attuare, creando quindi con loro, un rapporto professionale che difficilmente si avrebbe al contrario!
Sicuramente, il proprietario dell’immobile, non dovrà sottovalutare la scelta dell’agenzia che dovrà occuparsi della vendita, magari prendendo informazioni circa l’operato della stessa in altre compravendite, magari chiedendo informazioni a chi già ha avuto rapporti in passato con la stessa agenzia immobiliare.

Fattore da non sottovalutare, è di verificare che l’agenzia scelta, sia aperta alla condivisione e collaborazione immobiliare, che utilizzi una piattaforma MLS ( Multiple Listing Service – Lista di Immobili ) per la condivisione degli immobili, sapendo che grazie a questo strumento, anche le altre agenzie aderenti potranno proporre il loro immobile ai loro clienti, in questo modo avranno davvero più probabilità di vendita, ma allo stesso tempo avranno anche la certezza, che l’unico referente sarà l’agente immobiliare da loro scelto e, solo con lui dovranno rapportarsi.

Non mi resta che augurarvi buona fortuna per la vendita del vostro immobile. :-)

Pinerolo li 19/07/2016

Ore 17.50

Sabino Grimaldi

Tel. 339.7104727

 

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PERCHÈ HO SENTITO IL BISOGNO DI INCONTRARE I CLIENTI

Perchè ho sentito il bisogno d’incontrare i clienti e spiegare loro come vendere o comprare casa in modo corretto.

Oggi voglio parlarvi del perché, ho sentito la necessità di organizzare un incontro con i clienti che sono alle prese con la vendita o l’acquisto della propria casa.

L’evento si è svolto il 12 Maggio 2016, in una sala della struttura in cui abbiamo i nostri uffici e, dove alla fine della presentazione, abbiamo bevuto un aperitivo e scambiato due parole insieme a tutti i presenti.

Penso che, per chi come me, svolge la professione di Agente Immobiliare, sia importante incontrare i potenziali clienti di persona, perché credo che metterci la faccia e spiegare loro chi siamo, cosa facciamo, e come svolgiamo la nostra professione, possa fare aumentare la fiducia nei nostri confronti.

Inoltre, credo che serva per far passare il messaggio che, l’Agente Immobiliare che svolge il proprio lavoro con coscienza, professionalità ed onestà, è un professionista serio come tanti altri.

Oltre a trasmettere fiducia al cliente, l’obiettivo è stato di fargli capire cosa c’è dietro l’acquisto o la vendita di un immobile, mostrare loro quali sono i pericoli in agguato, sia per chi si appresta a vendere il proprio immobile, che per chi si appresta a comprarlo.

Ho cercato di spiegare loro, che forse non basta solo il cartello posizionato sull’immobile per far si che lo stesso si venda!

Uno dei motivi che mi ha spinto ad organizzare questo evento, sicuramente è stato il notare sempre più spesso, annunci pubblicizzati da venditori privati, i quali purtroppo, molte volte, con un tantino di superficialità, inseriscono sui vari siti internet, immagini di bassa qualità estetica, oltre che corredati di una descrizione non proprio corretta, sia dal punto di vista ortografico che della lingua Italiana.

E’ inutile parlare delle volte in cui c’imbattiamo in immagini addirittura capovolte, oppure di immagini con la presenza di minori nel bel mezzo degli ambienti fotografati.

Ma della camera con il letto disfatto e la montagna di panni da stirare ne vogliamo parlare? Della cucina con le pentole sporche sul lavabo? Per non parlare dell’immancabile tavoletta del water sempre alzata!

Attenzione! Ovviamente parlo di una minoranza, ed è a loro che mi rivolgo.

Proprio per tutti questi motivi, ho evidenziato nella presentazione ai clienti, l’importanza dell’immagine che trasmettiamo al di fuori, a chi si appresta a venire a visionare l’immobile posto in vendita.

Ho colto l’occasione per parlare con loro di Home Staging, ( l’arte di preparare l’immobile per la vendita ) con l’aiuto di due ottime professioniste del settore, le quali hanno mostrato alcuni esempi di come bisognerebbe presentare il proprio immobile ai potenziali acquirenti.

Ma ancor prima dell’estetica, ho voluto spiegare loro, l’importanza della decisione del “Prezzo” da cui partire, quando si decide di porre in vendita il proprio immobile.

Ho mostrato loro alcuni esempi di immobili completamente fuori prezzo, pubblicizzati, ahimè, sempre da alcuni venditori privati, gli stessi che nell’annuncio si preoccupano soprattutto di scrivere: NO AGENZIE!!!

Ho voluto puntualizzare che per una corretta valutazione immobiliare bisogna usare il metodo di stima comparativa, basato sul confronto con altri immobili simili venduti in zona, e che per poter fare ciò, bisogna essere in possesso dei dati del venduto, cosa che sicuramente il privato non ha.

E’ stato fondamentale fargli capire l’importanza dell’individuazione corretta della stima, perché il rischio di bruciare mesi di vendita è molto alto, ed in ballo c’è il proprio patrimonio immobiliare.

Ho parlato dell’importanza della raccolta dei documenti, ancor prima della messa in vendita dell’immobile, per non trovarsi impreparati nel momento della firma del preliminare o del Rogito Notarile.

Ho mostrato loro cos’è una Visura Catastale, ma soprattutto cos’è una Visura Ipotecaria e dell’importanza di produrne una prima di attaccare il cartello “VENDESI” sullo stabile e, di farne un’altra prima di firmare il Preliminare di Compravendita, in modo da evitare spiacevoli sorprese, quali un ipoteca giudiziale o altre iscrizioni che possano compromettere o ritardarne la compravendita, correndo anche il rischio di subire dalla controparte, una richiesta di danni!

Ho evidenziato l’importanza della conformità catastale, del fatto che la planimetria catastale ed il progetto depositato in Comune debbano corrispondere allo stato dei luoghi, che tutte le modifiche apportate all’immobile devono obbligatoriamente essere certificate da un tecnico e comunicate al Comune con i vari modelli previsti dal Testo Unico Edilizio.

Abbiamo parlato dell’importanza del certificato di Agibilità nella compravendita.

Abbiamo affrontato il tema “APE” e non come aperitivo ;-), ma come Attestato di Prestazione Energetica, del fatto che ormai dev’essere disponibile fin dalla messa in vendita dell’immobile, in modo che il futuro acquirente, sappia ancor prima di un eventuale proposta d’acquisto in che classe energetica è classificato e, di quale sia l’Indice di Prestazione Energetica reale o raggiungibile mediante gli interventi di riqualificazione energetica.

Che in mancanza dell’APE si è soggetti ad una sanzione di importo rilevante, il tutto in capo al responsabile dell’annuncio!

Il mio obiettivo in questo incontro, è stato quello di educare, di informare i clienti, che, vendere o acquistare casa non è una cosa così semplice! Ho voluto mettere a loro disposizione, il mio “Sapere”, o know how se volete ( lo so che fa figo! ), quello che faccio ogni giorno, facendo passare il messaggio che, per vendere, o comprare casa, se non si è seriamente informati, sarebbe meglio affidarsi ad un professionista, il quale ha già ben chiaro in mente come svolgere tutti questi delicati passaggi.

Ho indicato loro come scegliere il proprio Agente Immobiliare di fiducia, ma soprattutto di verificare che il professionista che andranno a scegliere sia realmente un Agente Immobiliare, che è nel loro diritto chiedere un documento che ne attesti la regolarità e il titolo!

Che la Provvigione va pagata, solo ed esclusivamente ad un vero Agente Immobiliare e non a chiunque si spacci per tale.

Da quella serata, molti dei presenti, hanno appreso qual’è il compito e soprattutto cosa fa un Agente Immobiliare professionale, che il suo unico compito non è quello di aprire porte o alzare tapparelle!

La soddisfazione più grande l’ho ricevuta proprio da loro, i clienti, i quali mi hanno ringraziato per aver loro illustrato, con delle slide molto semplici, tutti i vari passaggi.

“La loro soddisfazione è stato il mio miglior premio”

Grazie!

Sabino Grimaldi

Tel. 339.7104727

Pinerolo li 17/05/2016

Ore 11.58 

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UN GIORNO SPECIALE ALL' OMBRA DEL VESUVIO

In questo articolo del mio blog, per la prima volta non vi parlerò della mia professione, niente immobili quindi, nessun consiglio, nessun accorgimento, vi parlerò di una splendida giornata vissuta all’ombra del Vesuvio a Napoli, con dei colleghi e amici provenienti da ogni regione d’Italia: Sicilia, Puglia, Campania, Lazio, Lombardia, Piemonte, Liguria, Marche, Umbria, Veneto. 

 

Ma partiamo dall’inizio. 

 

Fino a poco più di un anno fa, quasi tutti questi colleghi erano per me dei perfetti sconosciuti, ma poi grazie ai social network e all’iscrizione in uno dei tantissimi gruppi venutisi a creare su facebook, ho iniziato ad interagire con queste persone quotidianamente.

Le giornate vengono scandite dagli aderenti al gruppo con vari post, dalla colazione a buffet virtuale delle varie colleghe settentrionali, ai caffè postati dagli amici napoletani, alla barzelletta del collega isolano o romano.

Non manca neanche il post lavorativo, il consiglio richiesto dal collega di turno, oltre al racconto dell’episodio positivo o negativo capitato nell’arco della giornata lavorativa.

Insomma un gruppo goliardico, ironico, ritrovo di svago virtuale dove dare una sbirciatina nel tempo libero o nelle ore serali.

Ciò che più mi ha colpito di questo gruppo, che per l’esattezza si chiama “Il Saputello Immobiliare”, è l’unione venutasi a creare fra Agenti Immobiliari di ogni marchio, ogni colore o associazione, fra Geometri o Ingegneri, Architetti ed Home Stager, Mediatori Creditizi ed altri professionisti della filiera immobiliare.

 

In questo gruppo non ci siamo scelti, ci siamo ritrovati!

 

Dopo esserci frequentati per mesi, in molti di noi automaticamente sorge la voglia d’incontrarsi, di conoscersi, ed è così che a Settembre 2015 organizziamo il primo incontro a Roma, che riscuote un discreto successo, con l’adesione di circa 35 colleghi.

Dopo quell’incontro, molti di noi si sono uniti maggiormente, sono nate delle belle amicizie, delle collaborazioni lavorative, insomma un bel gruppo coeso.

L’incontro è stato talmente positivo che abbiamo iniziato a pianificare un secondo incontro, la scelta del luogo è ricaduta su Napoli, è così che arriviamo a sabato 2 Aprile 2016, giorno in cui ci siamo incontrati in un ristorante ubicato sul lungomare di Napoli.

Il pranzo previsto per le ore 13.00 è stato perfettamente organizzato da una collega Campana, con l’aiuto di qualche altro collega operante sul territorio.

E’ inutile dirvi che in una splendida cornice, complice la giornata di sole, all’ombra del Vesuvio, pian piano iniziavano ad affluire i colleghi provenienti dalle varie località Italiane.

Tutto ciò che fino a poco prima per molti era solo virtuale, iniziava a materializzarsi, con quel tratto di lungomare di Napoli monopolizzato da Agenti Immobiliari e non. Eravamo quasi in 50 !!! Un bel numero se si pensa che l’unico fine era solo di conoscersi e trascorrere insieme una giornata all’insegna della spensieratezza e dell’allegria.

Tutto sembrava incredibilmente magico: il mare, il Vesuvio, i sorrisi dei partecipanti, gli abbracci e i baci, i camerieri che ci servivano l’aperitivo sul lungomare, ma la cosa più bella è che sembrava di conoscersi da una vita!

Dopo i saluti e l’aperitivo ci siamo spostati nel ristorante, dove abbiamo occupato un piano intero, sembrava la festa di un matrimonio, alla fine è arrivata anche la torta, fantastico !!!

La giornata tra una portata e l’altra è trascorsa molto velocemente, già, perché quando stai bene con le persone il tempo vola!

Abbiamo mangiato, bevuto, cantato e scherzato tutto il tempo, abbiamo respirato solo allegria, non si è parlato di mercato immobiliare, niente Real Estate, solo tanta gioia e felicità!
Ogni incontro con questi amici e colleghi, è un’occasione per creare relazioni, per conoscersi più a fondo.

Al di là della professionalità dei vari colleghi, ciò che mi è rimasto più impresso è stata l’umanità di queste persone.

Tutto ciò che avviene in questo gruppo non lo percepisco a livello locale, dove purtroppo fra colleghi ci si guarda storto e si fa fatica a fare gruppo!

A volte rifletto sul fatto che prima di essere colleghi siamo persone, provo amarezza quando mi accorgo che sempre più spesso c’è diffidenza, ostilità, rancore, mancanza di rispetto, gelosia, ed onestamente tutto ciò mi sembra veramente assurdo!

Bisognerebbe prendere esempio da questi eventi e organizzarli anche con i colleghi della zona in cui si risiede e si lavora, perché fare la guerra al proprio collega è come fare la guerra a sé stesso! 

“Credo che non bisogna costruire muri, bisogna costruire ponti”. 

Concludo dicendo che è stata una giornata fantastica, con un unico neo, i saluti finali, l’unico momento in cui la gioia ha dovuto lasciare spazio alla malinconia, ma non c’è stato tempo per commuoversi davanti agli altri, avevo un aereo da prendere, così con gli occhi umidi ho salutato tutti e molto velocemente mi sono immerso nella marea umana che affollava il lungomare di Napoli, e fra musica, urla e canti, mi sono mestamente allontanato.

 Sabino Grimaldi 

Tel. 339.7104727

Pinerolo li 08/04/2016 

Ore 12.11 

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ACQUISTARE CASA SENZA SORPRESE

Quanto è necessario essere tutelati nel caso ci trovassimo nella fortunata condizione di poter acquistare la nostra nuova casa? 
 

E’ importantissimo!!!

 

Proprio per questo è necessario farsi seguire da un professionista che sappia tutelarvi ed informarvi sul modo più appropriato per poter procedere all’acquisto più importante della vostra vita. I passaggi da seguire sono molto delicati e, come ben saprete firmando determinati documenti ci s’impegna contrattualmente ad adempiere ad uno o più contratti. 

 

Certo firmare è un attimo, ma poi!? 

 

Siamo sicuri che ci stiamo impegnando a comprare un immobile conforme urbanisticamente e catastalmente? E se su questo immobile dovesse gravare qualche pregiudizievole? Abbiamo letto attentamente cosa stiamo firmando? Cosa stiamo versando? Acconto o caparra? Insomma tanti sono gli aspetti da non sottovalutare! La maggior parte delle volte, il cliente vorrebbe acquistare casa privatamente, senza affidarsi ad alcun professionista, solo per risparmiare la famosa “ provvigione” richiesta dall’agente immobiliare. Purtroppo sempre più spesso mi capita d’incappare in clienti che mi raccontano le loro vicissitudini, proprio perché hanno acquistato casa senza l’aiuto di un valido professionista. Alcuni hanno anticipato cifre molto importanti su immobili con difformità urbanistiche insanabili, o addirittura su immobili pignorati! Oggi queste persone sono ancora per vie Legali per tentare di recuperare quanto versato e sappiamo molto bene quanto siano lunghi i tempi della giustizia civile Italiana!

 

Quindi è meglio pagare al massimo un 3% di provvigione ad un agente immobiliare, o rischiare di perdere cifre ben più importanti senza usufruire del suo operato? 

 

Io credo fermamente nella seconda opzione, purché scegliate un professionista adeguato, una persona di cui abbiate già referenze positive. Un esperto del settore vi offrirà tutta l’attività di consulenza necessaria, dalla gestione dei primi contratti a tutte le varie fasi della compravendita. La prima cosa da fare quando si inizia una trattativa tramite un’agenzia immobiliare, è di assicurarsi che il soggetto con cui si interagisce sia regolarmente iscritto alla sezione REA competente presso la Camera di Commercio di appartenenza.

Basta semplicemente chiedere una visura camerale al soggetto con cui interagite, oppure potete richiedere informazioni alla Camera di commercio locale. Si tratta di un’informazione importante, perché se il mediatore non è iscritto nell’apposita sezione REA, non ha diritto a ricevere la provvigione. Diffidare sempre di prestazioni professionali gratuite, a volte dietro tali offerte si potrebbero nascondere degli abusivi. Assicuratevi che i moduli sui quali vi apprestate a sottoscrivere la proposta d’acquisto, siano stati regolarmente depositati in Camera di Commercio e che contengano tutti i dati dell’agenzia, compresa l’iscrizione alla sezione REA. Prima di firmare un contratto, assicuratevi che ci siano tutti gli elementi essenziali: dati anagrafici corretti del proponente e del venditore, dati catastali dell’immobile, a tal proposito fatevi mostrare una visura catastale, è un vostro diritto! Fate barrare tutti i campi non utilizzati, mantenendo solo quelli attinenti al contratto. Un Agente Immobiliare che lavora in modo corretto, prima di ritirare una proposta d’acquisto, vi sottoporrà una visura ipotecaria dell’immobile, avete il diritto di essere tutelati, e qualora l’immobile avesse un pregiudizievole, avete il diritto di saperlo, ma prima di voi è giusto che lo sappia l’Agente Immobiliare, il quale è tenuto ad attenersi al ruolo del buon padre di famiglia oltre che essere professionalmente diligente. Avete il diritto di sapere già in fase di proposta d’acquisto se l’immobile è dotato di certificato di agibilità, se è conforme o difforme, sia urbanisticamente che catastalmente, se ha degli abusi sanabili o insanabili, se è dotato dell'Attestato di Prestazione Energetica e relativa classificazione.

Vi ricordo che dal 2010 col Decreto Legislativo n. 78, diventato poi Legge n.122/2010, in caso di non conformità urbanistica e catastale, vi è la nullità dell’atto. Il dovere di informazione dell’Agente Immobiliare presuppone la richiesta, al proprietario dell’immobile, di tutta la documentazione relativa all’immobile, le visure presso gli uffici tecnici e finanziari e le conservatorie dei registri immobiliari, la verifica presso gli amministratori del condominio in cui si trova l’immobile, dell’esistenza di spese condominiali arretrate o di previsti interventi straordinari. Fin dall’inizio della trattativa esigete che in proposta le spese condominiali dovranno essere saldate entro il Rogito notarile, previa esibizione di un documento rilasciato dall’amministratore. L’Agente Immobiliare, che come già ho detto deve essere iscritto nella sezione REA dei Mediatori, matura il diritto alla provvigione soltanto nel momento in cui “l’affare è concluso per effetto del suo intervento” (art. 1748 c. civ.), solitamente al momento della firma del contratto preliminare di vendita (o compromesso) o dell’accettazione formale della proposta d’acquisto, che di fatto diventa un preliminare di compravendita.

 

Non dovete assolutamente pagare l’agenzia prima dell’accettazione da parte del venditore, nulla è dovuto fino ad allora! 

 

Vi ricordo che l’assegno di acconto o caparra che farete al momento della sottoscrizione della proposta va sempre intestato al venditore, mai all’Agenzia o all’Agente. Una volta che la proposta è stata accettata, va registrata entro 20 giorni dall’accettazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, pagando i bolli, l’imposta di registro fissa e quella proporzionale. La registrazione del preliminare serve a dare data certa al contratto firmato. Nel caso vi troviate a stipulare un preliminare che prevede una data del Rogito molto lontana, vi consiglio la trascrizione del preliminare, in questo caso bisogna rivolgersi fin da subito ad un Notaio, il quale si occuperà personalmente del disbrigo della pratica. Con la trascrizione si ha una tutela maggiore, in quanto l’atto viene trascritto nei Registri della Conservatoria Immobiliare del luogo di ubicazione dell'immobile. La trascrizione tutela il futuro acquirente da alcune vicende ( es. pignoramenti e ipoteche sull’immobile) che potrebbero verificarsi nel periodo tra la stipulazione del preliminare e quella del rogito. L’ultima fase che conclude l’iter di acquisto della vostra nuova casa è la fase del Rogito: è l’atto definitivo di compravendita immobiliare e riproduce gli accordi già presi con il preliminare. Il rogito viene redatto dal notaio nella forma dell’atto pubblico. Il Notaio ha il dovere di effettuare i controlli formali riguardo all’eventuale esistenza di ipoteche o irregolarità edilizie. Al rogito devono essere allegati i certificati di conformità dell’immobile alle norme edilizie e degli impianti alle norme di sicurezza. Al momento del rogito, l’acquirente salderà il prezzo d’acquisto. Inoltre nella prassi, in questa fase, vengono anche pagate, l’IVA, ove prevista, l’imposta di registro, imposta ipotecaria, catastale e la parcella del notaio.

Non mi resta che augurarvi un grandissimo in bocca al lupo per l’acquisto della vostra nuova casa.

Pinerolo li 19/03/2016

Ore 12.35

Sabino Grimaldi

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