mercoledì 22 febbraio 2017

LA RELAZIONE TECNICA NOTARILE IN CASO DI TRASFERIMENTO IMMOBILIARE

In questo articolo affronto il tema riguardante la Relazione Tecnica Notarile (RTN), documento necessario ed indispensabile in alcune regioni italiane, affinché il Notaio possa rogitare. Già! Tale relazione è richiesta solo in alcune regioni, mentre nella restante gran parte dello stivale non è richiesta. Perché non uniformarsi a livello nazionale direte voi? Ad oggi non se ne conoscono le ragioni, ma credo che a breve questa prassi possa divenire obbligatoria. D’altronde già il DL 78/2010, poi convertito in Legge 122/2010, relativamente agli atti pubblici e alle scritture private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali su unità immobiliari urbane, che costituiscano fabbricati già esistenti, prescrive che gli atti debbano contenere: l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto, la dichiarazione resa dall'intestatario della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, o in alternativa l'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Ricordo che in mancanza è prevista la sanzione della nullità. Ci tengo a precisare che ciò che scriverò, ha esclusivamente l’obiettivo di sensibilizzare ed informare i lettori, circa l’importanza di tutelarsi nel caso in cui ci si dovesse ritrovare coinvolti in operazioni di trasferimento immobiliare. Lo sappiamo tutti, acquistare una casa è un passo importante nella vita di ognuno, ciò richiede mille accortezze, anche perché le sorprese sono sempre dietro l’angolo. Cos’è quindi la RTN? Non è altro che una certificazione di conformità amministrativa, urbanistica e catastale, che ha inoltre lo scopo di tutelare le parti nel caso in cui avvenga un trasferimento immobiliare. Ma cosa bisogna controllare bene prima di pervenire al Rogito Notarile? Come già detto, bisogna verificare la regolarità amministrativa, la regolarità edilizia e catastale, quindi controllare che lo stato dei luoghi corrisponda a quanto evidenziato sulla documentazione depositata prima in Comune e poi al Catasto. Tutto ciò è di fondamentale importanza per evitare brutte sorprese. Bisogna analizzare tutta la storia dell’immobile, per farvi un esempio, provate ad immaginare di dover creare una sorta di cartella clinica di un paziente, con tanto di esami fatti in passato, in questo caso però, il paziente è il nostro caro immobile! Ci troveremo a dover controllare le autorizzazioni edilizie: licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire; Dovremo controllare il progetto edilizio originario ed eventuale modifiche apportate all’immobile, di conseguenza la varie autorizzazioni, accertandoci che nulla sia stato fatto abusivamente. Ma l’immobile sarà in possesso del Certificato di abitabilità o di agibilità? Vi ricordo che tale certificato è di fondamentale importanza, anche alla luce delle ultime sentenze, infatti l’acquirente potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto, o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, fermo restando la possibilità di richiedere il risarcimento dei danni. Bene! Voi adesso penserete, ma qual’è il problema? Tanto ci pensa il Notaio a controllare tutto, è lui che mi garantisce in fase di Rogito! Ho una brutta notizia, purtroppo non è così, il Notaio si limita a far dichiarare alla parte venditrice circa la veridicità dei documenti, oltre a fargli dichiarare la conformità edilizia e catastale in atto. Ma il venditore è in grado di riconoscere eventuali difformità o abusi? E l’acquirente è in grado? Ahimè, quasi mai! La legge non impone al Notaio, la responsabilità sulla effettiva regolarità tecnica ed amministrativa dell'immobile, difatti tale esclusione di responsabilità verrà riportata anche in atto. Il notaio non ha le competenze tecniche per valutare la regolarità urbanistica, quindi voi mi direte, allora come bisogna comportarsi? Molto semplice, come già detto, così come avviene in alcune regioni italiane ( ad oggi mi risultano Toscana ed Emilia Romagna ), bisogna farsi seguire da un consulente esperto in materia edilizia, sia esso un geometra, un architetto o un ingegnere, il quale controllerà per voi le carte, richiedendo un accesso agli atti nel Comune di ubicazione dell’immobile, egli analizzerà tutti i documenti, confronterà quanto in suo possesso con la reale situazione di fatto, la situazione catastale e, provvederà a firmarvi un documento che ne attesti la regolarità edilizia, amministrativa e catastale. Ritengo che anche noi come Agenti Immobiliari, dovremmo iniziare ad informare la parte venditrice dell’importanza della RTN e, anche se ad oggi la Legge non ce lo impone, credo che abbiamo il dovere morale e professionale d’informare il cliente di tale possibilità, proprio per evitare possibili contenziosi post atto, inoltre in questo modo puntiamo a fornire fra le altre, una consulenza a 360° al cliente, candidandoci al ruolo di “consulente immobiliare”, tanto in auge in questo momento. Ormai credo che non manchi molto all’applicazione di tale prassi anche nelle altre regioni, quindi auspico che a breve anche i Notai piemontesi comincino a richiedere la RTN e, che senza della stessa non pervengano al Rogito. A voler essere precisi, tale attività dovrebbe essere fatta già al momento della messa in vendita dell’immobile, in modo da arrivare alla firma del preliminare di compravendita, sapendo che si sta acquistando un immobile assolutamente conforme! Mi viene da pensare ai molti venditori privati che cercano di vendere il proprio immobile, non essendo informati sull’importanza della regolarità urbanistica e catastale, e agli ignari acquirenti che magari si trovano a versare una somma a titolo di caparra confirmatoria alla stipula del preliminare di compravendita, non sapendo in quale situazione delicata rischiano di trovarsi. Ma vediamo nel dettaglio, cosa bisogna controllare prima di porre in vendita il nostro caro immobile.

REGOLARITA’ URBANISTICA

E’ il primo passo da fare, proprio perché trattasi di un titolo autorizzativo.
In ordine cronologico, il titolo può avere nomi differenti:
  • Licenza edilizia ( costruzioni edificate prima del 1977)
  • Concessione edilizia (costruzioni edificate fra il 1977 ed il 2003)
  • Permesso di costruire ( costruzioni edificate dopo il 2003)
  • Concessione in sanatoria ( costruzioni edificate in modo difforme o senza titolo, poi condonati)
Per quanto riguarda le costruzioni edificate prima del 1 Settembre 1967, seppur utile verificarne la regolarità urbanistica, sono liberamente commerciabili a condizione che nell’atto risulti inserita una dichiarazione sostitutiva di atto notorio di parte venditrice. Ovviamente questi controlli vengono fatti per poter eventualmente provvedere a sanare eventuali abusi o difformità, sempre che gli stessi siano sanabili, di qui l’importanza dei controlli prima della firma del preliminare di compravendita.

REGOLARITA’ CATASTALE

Il catasto ormai gestito dall'Agenzia delle Entrate, è in possesso di dati relativi al patrimonio immobiliare nazionale. Esso ha una funzione prettamente fiscale, il Catasto italiano non è probatorio. Come già detto, dal 1 Luglio 2010 con l’avvento del DL 78/2010, è obbligatorio nel Rogito dichiarare la conformità catastale, cioè bisogna dichiarare la corrispondenza tra lo stato di fatto e quanto depositato in catasto. Alcune irregolarità sono molto frequenti, ma possono essere risolte con un costo contenuto mediante pratiche come ad esempio la DIA o la CILA. Queste pratiche vanno presentate in Comune, dopo di che si effettua la variazione catastale, in modo che lo stato urbanistico, quello catastale e lo stato di fatto, coincidano sempre.

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE)

E’ stato introdotto dal D.lgs 192/05, ed è un documento obbligatorio che dev’essere allegato all’atto notarile e consegnato all'acquirente al momento del Rogito. Prima di porre in vendita un immobile, è necessario richiedere l'APE, in modo che eventuali acquirenti possano valutare il consumo del riscaldamento, i costi di produzione di acqua calda e, dal 1 Ottobre 2015 anche di raffrescamento e di elettricità. La scala delle classi che permette la valutazione della qualità energetica va dalla lettera “A” (edificio a basso consumo) fino alla lettera “G” (edificio ad alto consumo). Il valore di riferimento è l'IPE (indice di prestazione energetica).

CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI

La certificazione di conformità degli impianti viene rilasciata dall'impresa che ha realizzato gli impianti nell’immobile. Questo documento è normato dal DM 37/08, precedentemente Legge 46/90, e può essere sostituito dalla DIRI (Dichiarazione di Rispondenza). Il certificato di conformità degli impianti, nonostante sia fondamentale per ottenere il certificato di agibilità, non va allegato all’atto, ma può essere consegnato direttamente alla parte acquirente.

CERTIFICATO DI AGIBILITA’

Attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Questo certificato permette di verificare il rispetto di tutte le normative edilizie ed urbanistiche. Prima di una eventuale proposta di acquisto, l'acquirente può richiedere di visionare il certificato di agibilità, nel caso l’immobile ne fosse sprovvisto, la parte acquirente dev’essere correttamente informata.

ATTI DI PROVENIENZA E VISURE IPOTECARIE

Questi controlli, a differenza dei precedenti aspetti tecnici, sono solitamente svolti dal notaio, il quale ricostruisce i vari passaggi che hanno portato ad essere il venditore, l’attuale proprietario dell’immobile. La visura ipotecaria serve ad accertarsi che nei registri immobiliari, la proprietà non sia gravata da vincoli o altri pregiudizievoli e che il venditore è il legittimo proprietario.

SPESE CONDOMINIALI

Bisogna essere sicuri che siano state pagate tutte le rate del condominio, dell’anno precedente e quello in corso e, che non vi siano delibere di lavori straordinari da pagare, in tal caso è necessario accordarsi su chi debbano ricadere tali spese. Salvo diversi accordi le spese condominiali per lavori straordinari deliberati prima del Rogito, restano a carico del venditore. Per tutelarsi bisogna farsi rilasciare una dichiarazione dell'amministratore che attesti la regolarità dei pagamenti.


Pinerolo li 22/02/2017
Ore 17.28 
Sabino Grimaldi
Tel. 339.7104727

Vendo Casa Pinerolo e Dintorni

Nessun commento:

Posta un commento