In
questo articolo affronto
il tema riguardante la Relazione Tecnica Notarile (RTN), documento
necessario ed indispensabile in alcune regioni italiane, affinché il
Notaio possa rogitare. Già! Tale
relazione è richiesta solo
in alcune regioni, mentre nella restante
gran
parte dello stivale non è richiesta. Perché non uniformarsi a
livello nazionale direte
voi?
Ad oggi non se ne conoscono le ragioni, ma
credo che a breve questa prassi possa divenire obbligatoria.
D’altronde
già il
DL 78/2010, poi convertito in Legge 122/2010, relativamente
agli atti pubblici e alle scritture private autenticate tra vivi,
aventi ad oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento di
comunione di diritti reali su unità immobiliari urbane, che
costituiscano fabbricati già esistenti, prescrive che gli atti
debbano contenere: l'identificazione catastale, il riferimento alle
planimetrie depositate in Catasto, la dichiarazione resa
dall'intestatario della conformità allo stato di fatto dei dati
catastali e delle planimetrie, o in alternativa l'attestazione di
conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione
degli atti di aggiornamento catastale.
Ricordo
che in
mancanza è prevista la sanzione della nullità. Ci
tengo a precisare che ciò che scriverò, ha esclusivamente
l’obiettivo di sensibilizzare ed informare i lettori, circa
l’importanza di
tutelarsi nel caso in cui ci
si
dovesse ritrovare
coinvolti in operazioni di trasferimento immobiliare.
Lo
sappiamo tutti, acquistare una casa è un passo importante nella
vita di
ognuno, ciò richiede mille accortezze, anche perché le sorprese
sono sempre dietro l’angolo. Cos’è
quindi la RTN? Non è altro che una certificazione di conformità
amministrativa, urbanistica e catastale, che
ha inoltre lo scopo di
tutelare le parti nel caso in cui avvenga un trasferimento
immobiliare.
Ma cosa
bisogna controllare bene prima di pervenire al Rogito Notarile? Come
già detto, bisogna
verificare
la regolarità amministrativa,
la regolarità edilizia
e catastale, quindi controllare
che
lo
stato dei
luoghi
corrisponda
a quanto evidenziato sulla documentazione depositata prima in Comune
e poi al Catasto. Tutto ciò
è
di
fondamentale importanza
per
evitare brutte
sorprese.
Bisogna
analizzare tutta la storia dell’immobile,
per
farvi un esempio,
provate ad immaginare di dover creare una sorta di cartella clinica
di un paziente, con tanto di esami fatti in passato, in questo caso
però,
il paziente è il nostro caro immobile! Ci troveremo a dover
controllare le autorizzazioni
edilizie:
licenza edilizia, concessione edilizia
o permesso di costruire; Dovremo
controllare il progetto
edilizio originario
ed eventuale modifiche apportate all’immobile, di conseguenza la
varie autorizzazioni, accertandoci che nulla sia stato fatto
abusivamente. Ma l’immobile sarà in possesso del Certificato
di abitabilità o di
agibilità? Vi
ricordo che tale certificato è di fondamentale importanza, anche
alla luce delle ultime sentenze, infatti
l’acquirente
potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto, o
l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto,
fermo
restando
la possibilità di richiedere
il risarcimento dei danni.
Bene! Voi adesso penserete, ma qual’è il problema? Tanto ci pensa
il Notaio a controllare tutto, è lui che mi garantisce in fase di
Rogito! Ho una brutta notizia, purtroppo non è così, il
Notaio
si limita a far
dichiarare alla
parte venditrice circa
la veridicità
dei documenti, oltre
a fargli dichiarare la
conformità edilizia
e catastale in
atto.
Ma
il venditore è in grado di riconoscere eventuali difformità o
abusi? E l’acquirente è in grado? Ahimè, quasi mai! La
legge non impone al
Notaio,
la responsabilità
sulla
effettiva regolarità tecnica ed amministrativa dell'immobile,
difatti
tale esclusione di responsabilità verrà riportata anche in atto. Il
notaio non ha le competenze tecniche per valutare la regolarità
urbanistica, quindi
voi
mi direte, allora come bisogna comportarsi? Molto semplice, come
già detto,
così come avviene
in alcune regioni italiane ( ad oggi mi risultano Toscana ed Emilia
Romagna ),
bisogna farsi seguire da un
consulente esperto in materia edilizia,
sia esso
un
geometra, un
architetto o un ingegnere, il
quale controllerà per voi le
carte,
richiedendo un accesso agli atti nel Comune di ubicazione
dell’immobile, egli
analizzerà
tutti
i documenti,
confronterà quanto in suo possesso con la reale situazione di
fatto, la situazione catastale
e, provvederà a
firmarvi
un documento che ne
attesti la regolarità edilizia, amministrativa e catastale. Ritengo
che anche noi come Agenti Immobiliari, dovremmo iniziare ad informare
la parte venditrice dell’importanza della RTN e,
anche se ad oggi la Legge non ce lo impone, credo che abbiamo il
dovere morale e professionale d’informare il cliente di tale
possibilità, proprio per evitare possibili contenziosi post atto,
inoltre
in questo modo puntiamo a fornire fra
le altre,
una
consulenza a 360° al cliente, candidandoci al ruolo di “consulente
immobiliare”, tanto in auge in questo momento.
Ormai credo che non manchi molto all’applicazione di tale prassi
anche nelle altre regioni, quindi auspico che a breve anche i Notai
piemontesi comincino a richiedere la RTN e, che senza della stessa
non pervengano al Rogito. A
voler essere precisi, tale attività
dovrebbe essere fatta
già al momento della messa in vendita dell’immobile, in modo da
arrivare alla firma del preliminare di compravendita, sapendo che si
sta acquistando un immobile assolutamente conforme!
Mi
viene da pensare ai molti venditori privati che cercano di vendere il
proprio immobile, non essendo informati sull’importanza della
regolarità urbanistica e catastale, e agli ignari acquirenti che
magari si trovano a versare una somma a titolo di caparra
confirmatoria
alla stipula del preliminare di compravendita, non
sapendo in quale situazione delicata rischiano di trovarsi.
Ma
vediamo nel dettaglio, cosa bisogna controllare prima di porre in
vendita il nostro caro immobile.
REGOLARITA’
URBANISTICA
E’
il
primo passo
da fare, proprio perché trattasi di un titolo autorizzativo.
In
ordine cronologico, il
titolo può avere
nomi differenti:
-
Licenza
edilizia ( costruzioni edificate prima del 1977)
-
Concessione
edilizia (costruzioni edificate fra il 1977 ed il 2003)
-
Permesso
di costruire ( costruzioni edificate dopo il 2003)
-
Concessione
in sanatoria ( costruzioni edificate in modo difforme o senza
titolo, poi condonati)
Per
quanto
riguarda le
costruzioni edificate prima del 1
Settembre 1967, seppur
utile
verificarne
la regolarità urbanistica, sono liberamente commerciabili a
condizione che nell’atto risulti inserita una dichiarazione
sostitutiva di atto notorio di
parte venditrice. Ovviamente
questi controlli vengono fatti per poter eventualmente provvedere a
sanare eventuali abusi o difformità, sempre che gli stessi siano
sanabili, di qui l’importanza dei controlli prima della firma del
preliminare di compravendita.
REGOLARITA’
CATASTALE
Il
catasto ormai
gestito
dall'Agenzia delle
Entrate, è in possesso di dati
relativi
al patrimonio
immobiliare nazionale.
Esso ha
una funzione prettamente
fiscale, il
Catasto italiano non è probatorio. Come
già detto, dal
1 Luglio 2010 con
l’avvento del DL 78/2010,
è obbligatorio nel Rogito dichiarare la conformità
catastale, cioè bisogna dichiarare la corrispondenza tra lo stato di
fatto e quanto depositato in catasto.
Alcune
irregolarità sono
molto frequenti, ma
possono essere risolte con un costo contenuto mediante
pratiche come ad esempio la
DIA o la
CILA.
Queste
pratiche vanno
presentate in Comune, dopo di che si effettua la variazione
catastale, in modo che
lo
stato urbanistico, quello catastale e lo stato di fatto, coincidano
sempre.
ATTESTATO
DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE)
E’
stato
introdotto dal D.lgs
192/05, ed è un documento obbligatorio che dev’essere
allegato all’atto notarile e
consegnato all'acquirente al momento del Rogito. Prima di porre
in vendita un immobile,
è necessario richiedere l'APE, in
modo che eventuali acquirenti possano valutare
il consumo del
riscaldamento,
i
costi di produzione
di acqua calda e, dal 1 Ottobre 2015 anche
di raffrescamento
e
di
elettricità.
La
scala
delle classi
che
permette la valutazione della qualità energetica va
dalla
lettera
“A” (edificio a
basso consumo)
fino alla
lettera
“G” (edificio ad
alto consumo).
Il valore di riferimento è l'IPE
(indice
di prestazione energetica).
CONFORMITA’
DEGLI IMPIANTI
La
certificazione
di conformità degli impianti viene rilasciata
dall'impresa che ha realizzato gli impianti nell’immobile.
Questo documento è normato dal DM 37/08, precedentemente
Legge 46/90,
e può essere sostituito dalla
DIRI
(Dichiarazione di Rispondenza).
Il certificato
di conformità degli
impianti,
nonostante sia fondamentale per ottenere il certificato di agibilità,
non
va allegato
all’atto,
ma
può essere consegnato direttamente alla parte acquirente.
CERTIFICATO
DI AGIBILITA’
Attesta
la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e
risparmio energetico degli edifici. Questo certificato permette di
verificare il
rispetto
di tutte le normative edilizie ed urbanistiche.
Prima
di una
eventuale proposta
di acquisto, l'acquirente può richiedere di visionare il certificato
di agibilità, nel
caso l’immobile ne fosse sprovvisto, la parte acquirente dev’essere
correttamente informata.
ATTI
DI PROVENIENZA E VISURE IPOTECARIE
Questi
controlli,
a differenza dei
precedenti aspetti tecnici,
sono solitamente
svolti
dal notaio, il
quale
ricostruisce
i vari passaggi
che
hanno portato ad essere il
venditore, l’attuale
proprietario dell’immobile. La
visura ipotecaria serve ad
accertarsi che
nei registri immobiliari, la
proprietà non
sia
gravata da vincoli
o altri
pregiudizievoli e che
il venditore è il legittimo proprietario.
SPESE
CONDOMINIALI
Bisogna
essere
sicuri che siano
state
pagate tutte le rate del
condominio, dell’anno precedente e quello in corso e,
che
non vi siano delibere di lavori straordinari da pagare, in tal caso è
necessario accordarsi su chi debbano ricadere tali spese. Salvo
diversi accordi le spese condominiali per lavori straordinari
deliberati prima del Rogito, restano a carico del venditore.
Per tutelarsi bisogna
farsi rilasciare
una dichiarazione
dell'amministratore che attesti
la
regolarità dei pagamenti.
Pinerolo li 22/02/2017
Ore 17.28
Sabino Grimaldi
Tel. 339.7104727
https://www.vivendolacasa.com/
