martedì 27 settembre 2016

VALORE DI MERCATO E PREZZO, DI CHE PARLIAMO?

Dopo la pausa estiva e un periodo lavorativo particolarmente impegnativo, finalmente torno a scrivere sul mio blog.
Oggi voglio affrontare un tema molto importante in riferimento al mercato immobiliare, vi parlerò di: 
 
Valore di Mercato e Prezzo”
 
Sicuramente chi non è del settore, penserà che le due parole citate, in realtà abbiano lo stesso significato, ma non è proprio così! Vediamo il perché.
Chiunque abbia intenzione di porre in vendita il proprio immobile, cercherà di capire quale sia il Valore dello stesso, come poi ognuno arrivi a definire tale valore non è dato saperlo, ovviamente mi riferisco soprattutto ai Venditori fai da te! Non vuole assolutamente essere una critica, ma siccome di annunci di venditori privati ne vedo parecchi, vi dico per certo, che la maggior parte di questi immobili in vendita, sono il più delle volte fuori mercato.
Il potenziale acquirente, noterà ben presto le esose pretese del venditore, di conseguenza non chiamerà neanche per chiedere le informazioni di base, relative alle caratteristiche principali dell’immobile. Dall’altra parte invece, il povero Venditore, attende inutilmente qualche chiamata per il suo immobile in vendita, ignaro del fatto, che la sua richiesta molto probabilmente, risulta spropositata e quasi sempre superiore al reale valore di mercato. E’ inutile sottolineare che in questo modo, il venditore allungherà considerevolmente i tempi di vendita, a volte c’è chi non si ravvede e si ritrova ad avere l’immobile in vendita anche per diversi anni. Capite bene, che il danno, che egli stesso crea al suo patrimonio immobiliare è a dir poco rilevante, perché in realtà quell’immobile, posto sul mercato al suo reale valore di mercato, sarebbe sicuramente stato venduto in un arco di tempo ragionevole. La brutta notizia è che molte volte, lo venderà alla metà del sua richiesta iniziale, a volte invece, non riuscirà proprio a venderlo. Ma veniamo a noi. Agli Agenti Immobiliari, agli addetti ai lavori, così come ai privati che vendono, interessa sapere quale sia il più probabile Valore di Mercato di un immobile, proprio perché lo scopo della stima è la “compravendita”, quindi non mi addentro in altri metodi di stima.
Il più delle volte, quando ricevo una telefonata per un determinato immobile che pongo in vendita, mi sento dire dal cliente: 
 
vorrei sapere il prezzo di questo immobile"
 
E’ inutile correggere il cliente, dicendogli che la domanda è mal posta, che non è ancora giusto parlare di prezzo e, dopo vi spiego il perché! Obiettivamente lui non può sapere le differenze che vorrei evidenziare, non è del settore, ci mancherebbe, ma io voglio farlo qui, semplicemente per informare colui che si troverà a leggere questo articolo, cercando di essergli utile, null’altro! Per la precisione, la domanda da fare, secondo me dovrebbe essere

“vorrei sapere la richiesta per questo immobile”.

Ma vediamo perché, ed esattamente, quali sono le differenze fra Valore di Mercato e Prezzo”.


Cos’è il prezzo? 
 
Il Prezzo, dovete sapere, lo scopriamo solo a compravendita avvenuta. Sì proprio così!
E’ semplicemente la quantità di moneta spesa per l’acquisto di un determinato immobile o di qualsiasi altro bene. Non dimentichiamoci inoltre, che il prezzo di un bene, non è altro che ciò che viene generato dal rapporto fra la domanda e l’offerta nel mercato a cui si riferisce, in questo caso nel mercato immobiliare.

Cos’è il Valore di Mercato?

In riferimento al mercato immobiliare, il valore di mercato, non è altro che il più probabile prezzo che potrebbe essere pagato, per l’acquisto di un determinato immobile qualora dovesse essere compravenduto. Sostanzialmente si tratta di una previsione, per questo si parla di giudizio di stima. L’individuazione del suddetto valore, dipende da molti fattori, fra cui l’andamento del mercato immobiliare, oltre che dall’ubicazione dell’immobile e le sue caratteristiche estrinseche ed intrinseche. Possiamo quindi affermare con certezza che il valore di mercato di un immobile, è condizionato soprattutto dalle fluttuazioni a cui il mercato stesso è soggetto, essendo quindi influenzato sia dalla domanda, sia essa crescente o decrescente, sia dall’offerta di immobili, sia essa superiore o inferiore alla richiesta.
Per logica, si deduce quindi, che è fondamentale prevedere l’ipotetico prezzo di compravendita, bisogna trovare il cosiddetto equilibrio, che vada a ipotizzare l’incontro fra la domanda e l’offerta. E’ altresì vero che vi sono casi eccezionali, quali ad esempio compravendite particolari, come può essere l’acquisto di un immobile da parte di un vicino, il quale ha tutto l’interesse per un eventuale ampliamento, in questo caso il venditore potrebbe approfittare di tale bisogno, riuscendo a ricavare un prezzo superiore al valore stimato. Nulla a che vedere con un giudizio di stima neutrale e obiettivo, il quale non prende in considerazione questi casi sporadici, anzi, a volte proprio questi casi sporadici, rischiano di alterare in modo negativo il mercato. 
 
Certo di avervi fatto cosa gradita, concludo ribadendovi che quindi, il prezzo, non è altro che la quantità di moneta corrisposta per un determinato bene o prestazione.

Invece il Valore di Mercato è semplicemente un giudizio di stima, il quale si pone l’obiettivo di prevedere, a quale prezzo sarà probabilmente venduto l’immobile posto in vendita, in normali condizioni di mercato, premesso che le parti, abbiano agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione, dopo un’adeguata promozione commerciale.


Pinerolo li 27/09/2016
Ore 12.41 
Sabino Grimaldi











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