Dopo
la pausa estiva e un periodo lavorativo particolarmente impegnativo,
finalmente torno a scrivere sul mio blog.
Oggi
voglio affrontare un tema molto importante in riferimento al mercato
immobiliare, vi parlerò di:
“Valore
di Mercato e Prezzo”
Sicuramente
chi non è del settore, penserà che le due parole citate, in realtà
abbiano lo stesso significato, ma
non è proprio così!
Vediamo il perché.
Chiunque
abbia intenzione di porre in vendita il proprio immobile, cercherà
di capire quale sia il Valore dello stesso, come poi ognuno arrivi a
definire tale valore non è dato saperlo, ovviamente mi riferisco
soprattutto ai Venditori fai da te! Non vuole assolutamente essere
una critica, ma siccome di annunci di venditori privati ne vedo
parecchi, vi dico per certo, che la maggior parte di questi immobili
in vendita, sono il più delle volte fuori mercato.
Il potenziale acquirente,
noterà ben presto le esose pretese del venditore, di conseguenza non
chiamerà neanche per chiedere le informazioni di base, relative alle
caratteristiche principali dell’immobile. Dall’altra parte
invece, il povero Venditore, attende inutilmente qualche chiamata per
il suo immobile in vendita, ignaro del fatto, che la sua richiesta
molto probabilmente, risulta spropositata e quasi sempre superiore al
reale valore di mercato. E’ inutile sottolineare che in questo
modo, il venditore allungherà considerevolmente i tempi di vendita,
a volte c’è chi non si ravvede e si ritrova ad avere l’immobile
in vendita anche per diversi anni. Capite bene, che il danno, che
egli stesso crea al suo patrimonio immobiliare è a dir poco
rilevante, perché in realtà quell’immobile, posto sul mercato al
suo reale valore di mercato, sarebbe sicuramente stato venduto in un
arco di tempo ragionevole. La brutta notizia è che molte volte, lo
venderà alla metà del sua richiesta iniziale, a volte invece, non
riuscirà proprio a venderlo. Ma veniamo a noi. Agli Agenti
Immobiliari, agli addetti ai lavori, così come ai privati che
vendono, interessa sapere quale sia il più probabile Valore di
Mercato di un immobile, proprio perché lo scopo della stima è la
“compravendita”, quindi non mi addentro in altri metodi di stima.
Il
più delle volte, quando ricevo una telefonata per un determinato
immobile che pongo in vendita, mi sento dire dal cliente:
“vorrei
sapere il prezzo di questo immobile"
E’
inutile correggere il cliente, dicendogli
che la domanda è mal posta, che non è ancora giusto parlare di
prezzo e, dopo vi spiego il perché!
Obiettivamente
lui
non può sapere le differenze che vorrei evidenziare, non
è del settore, ci mancherebbe,
ma io voglio
farlo qui, semplicemente per informare colui che si troverà a
leggere questo articolo, cercando di essergli utile, null’altro!
Per la precisione, la
domanda da fare, secondo me
dovrebbe essere:
“vorrei
sapere la richiesta per questo immobile”.
Ma
vediamo perché, ed
esattamente, quali sono le
differenze fra “Valore
di Mercato e Prezzo”.
Cos’è
il prezzo?
Il
Prezzo,
dovete
sapere, lo scopriamo solo a compravendita
avvenuta. Sì
proprio così!
E’
semplicemente la quantità di moneta spesa per l’acquisto di un
determinato immobile o di qualsiasi altro bene. Non dimentichiamoci
inoltre, che il prezzo di un bene, non è altro che ciò che viene
generato dal rapporto fra la domanda e l’offerta nel mercato a cui
si riferisce, in questo caso nel mercato immobiliare.
Cos’è
il Valore di Mercato?
In
riferimento al mercato immobiliare, il
valore di mercato, non
è altro che
il più probabile prezzo che potrebbe essere pagato, per l’acquisto
di un
determinato immobile qualora dovesse essere compravenduto.
Sostanzialmente si tratta di una previsione, per questo si
parla di
giudizio di stima. L’individuazione del suddetto valore, dipende da
molti fattori, fra
cui
l’andamento del mercato immobiliare,
oltre
che dall’ubicazione dell’immobile e le sue caratteristiche
estrinseche ed intrinseche. Possiamo
quindi affermare con certezza che il valore di mercato di un
immobile, è condizionato
soprattutto dalle
fluttuazioni a cui il mercato stesso è soggetto, essendo quindi
influenzato sia
dalla
domanda, sia essa crescente o decrescente, sia
dall’offerta di immobili, sia essa superiore o inferiore alla
richiesta.
Per
logica, si deduce quindi, che è fondamentale prevedere l’ipotetico
prezzo di compravendita, bisogna trovare il cosiddetto equilibrio,
che vada a ipotizzare l’incontro fra la domanda e l’offerta. E’
altresì vero che vi sono casi eccezionali, quali ad esempio
compravendite particolari, come può essere l’acquisto di un
immobile da parte di un vicino, il quale ha tutto l’interesse per
un eventuale ampliamento, in questo caso il venditore potrebbe
approfittare di tale bisogno, riuscendo a ricavare un prezzo
superiore al valore stimato. Nulla a che vedere con un giudizio di
stima neutrale e obiettivo, il quale non prende in considerazione
questi casi sporadici, anzi, a volte proprio questi casi sporadici,
rischiano di alterare in modo negativo il mercato.
Certo
di avervi fatto cosa gradita, concludo ribadendovi che quindi, il
prezzo, non è altro che la quantità di moneta corrisposta per un
determinato bene o prestazione.
Invece
il Valore di Mercato è semplicemente un giudizio di stima, il quale
si pone l’obiettivo di prevedere, a quale prezzo sarà
probabilmente venduto l’immobile posto in vendita, in normali
condizioni di mercato, premesso che le parti, abbiano agito con
cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione, dopo
un’adeguata promozione commerciale.
Pinerolo
li 27/09/2016
Ore
12.41
Sabino
Grimaldi
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