sabato 19 marzo 2016

ACQUISTARE CASA SENZA SORPRESE

Quanto è necessario essere tutelati nel caso ci trovassimo nella fortunata condizione di poter acquistare la nostra nuova casa? 
 
E’ importantissimo!!!
 
Proprio per questo è necessario farsi seguire da un professionista che sappia tutelarvi ed informarvi sul modo più appropriato per poter procedere all’acquisto più importante della vostra vita. I passaggi da seguire sono molto delicati e, come ben saprete firmando determinati documenti ci s’impegna contrattualmente ad adempiere ad uno o più contratti
 
Certo firmare è un attimo, ma poi!? 
 
Siamo sicuri che ci stiamo impegnando a comprare un immobile conforme urbanisticamente e catastalmente? E se su questo immobile dovesse gravare qualche pregiudizievole? Abbiamo letto attentamente cosa stiamo firmando? Cosa stiamo versando? Acconto o caparra? Insomma tanti sono gli aspetti da non sottovalutare! La maggior parte delle volte, il cliente vorrebbe acquistare casa privatamente, senza affidarsi ad alcun professionista, solo per risparmiare la famosa “ provvigione” richiesta dall’agente immobiliare. Purtroppo sempre più spesso mi capita d’incappare in clienti che mi raccontano le loro vicissitudini, proprio perché hanno acquistato casa senza l’aiuto di un valido professionista. Alcuni hanno anticipato cifre molto importanti su immobili con difformità urbanistiche insanabili, o addirittura su immobili pignorati! Oggi queste persone sono ancora per vie Legali per tentare di recuperare quanto versato e sappiamo molto bene quanto siano lunghi i tempi della giustizia civile Italiana!
 
Quindi è meglio pagare al massimo un 3% di provvigione ad un agente immobiliare, o rischiare di perdere cifre ben più importanti senza usufruire del suo operato? 
 
Io credo fermamente nella seconda opzione, purché scegliate un professionista adeguato, una persona di cui abbiate già referenze positive. Un esperto del settore vi offrirà tutta l’attività di consulenza necessaria, dalla gestione dei primi contratti a tutte le varie fasi della compravendita. La prima cosa da fare quando si inizia una trattativa tramite un’agenzia immobiliare, è di assicurarsi che il soggetto con cui si interagisce sia regolarmente iscritto alla sezione REA competente presso la Camera di Commercio di appartenenza.
Basta semplicemente chiedere una visura camerale al soggetto con cui interagite, oppure potete richiedere informazioni alla Camera di commercio locale. Si tratta di un’informazione importante, perché se il mediatore non è iscritto nell’apposita sezione REA, non ha diritto a ricevere la provvigione. Diffidare sempre di prestazioni professionali gratuite, a volte dietro tali offerte si potrebbero nascondere degli abusivi. Assicuratevi che i moduli sui quali vi apprestate a sottoscrivere la proposta d’acquisto, siano stati regolarmente depositati in Camera di Commercio e che contengano tutti i dati dell’agenzia, compresa l’iscrizione alla sezione REA. Prima di firmare un contratto, assicuratevi che ci siano tutti gli elementi essenziali: dati anagrafici corretti del proponente e del venditore, dati catastali dell’immobile, a tal proposito fatevi mostrare una visura catastale, è un vostro diritto! Fate barrare tutti i campi non utilizzati, mantenendo solo quelli attinenti al contratto. Un Agente Immobiliare che lavora in modo corretto, prima di ritirare una proposta d’acquisto, vi sottoporrà una visura ipotecaria dell’immobile, avete il diritto di essere tutelati, e qualora l’immobile avesse un pregiudizievole, avete il diritto di saperlo, ma prima di voi è giusto che lo sappia l’Agente Immobiliare, il quale è tenuto ad attenersi al ruolo del buon padre di famiglia oltre che essere professionalmente diligente. Avete il diritto di sapere già in fase di proposta d’acquisto se l’immobile è dotato di certificato di agibilità, se è conforme o difforme, sia urbanisticamente che catastalmente, se ha degli abusi sanabili o insanabili, se è dotato dell'Attestato di Prestazione Energetica e relativa classificazione.
Vi ricordo che dal 2010 col Decreto Legislativo n. 78, diventato poi Legge n.122/2010, in caso di non conformità urbanistica e catastale, vi è la nullità dell’atto. Il dovere di informazione dell’Agente Immobiliare presuppone la richiesta, al proprietario dell’immobile, di tutta la documentazione relativa all’immobile, le visure presso gli uffici tecnici e finanziari e le conservatorie dei registri immobiliari, la verifica presso gli amministratori del condominio in cui si trova l’immobile, dell’esistenza di spese condominiali arretrate o di previsti interventi straordinari. Fin dall’inizio della trattativa esigete che in proposta le spese condominiali dovranno essere saldate entro il Rogito notarile, previa esibizione di un documento rilasciato dall’amministratore. L’Agente Immobiliare, che come già ho detto deve essere iscritto nella sezione REA dei Mediatori, matura il diritto alla provvigione soltanto nel momento in cui “l’affare è concluso per effetto del suo intervento” (art. 1748 c. civ.), solitamente al momento della firma del contratto preliminare di vendita (o compromesso) o dell’accettazione formale della proposta d’acquisto, che di fatto diventa un preliminare di compravendita.
 
Non dovete assolutamente pagare l’agenzia prima dell’accettazione da parte del venditore, nulla è dovuto fino ad allora! 
 
Vi ricordo che l’assegno di acconto o caparra che farete al momento della sottoscrizione della proposta va sempre intestato al venditore, mai all’Agenzia o all’Agente. Una volta che la proposta è stata accettata, va registrata entro 20 giorni dall’accettazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, pagando i bolli, l’imposta di registro fissa e quella proporzionale. La registrazione del preliminare serve a dare data certa al contratto firmato. Nel caso vi troviate a stipulare un preliminare che prevede una data del Rogito molto lontana, vi consiglio la trascrizione del preliminare, in questo caso bisogna rivolgersi fin da subito ad un Notaio, il quale si occuperà personalmente del disbrigo della pratica. Con la trascrizione si ha una tutela maggiore, in quanto l’atto viene trascritto nei Registri della Conservatoria Immobiliare del luogo di ubicazione dell'immobile. La trascrizione tutela il futuro acquirente da alcune vicende ( es. pignoramenti e ipoteche sull’immobile) che potrebbero verificarsi nel periodo tra la stipulazione del preliminare e quella del rogito. L’ultima fase che conclude l’iter di acquisto della vostra nuova casa è la fase del Rogito: è l’atto definitivo di compravendita immobiliare e riproduce gli accordi già presi con il preliminare. Il rogito viene redatto dal notaio nella forma dell’atto pubblico. Il Notaio ha il dovere di effettuare i controlli formali riguardo all’eventuale esistenza di ipoteche o irregolarità edilizie. Al rogito devono essere allegati i certificati di conformità dell’immobile alle norme edilizie e degli impianti alle norme di sicurezza. Al momento del rogito, l’acquirente salderà il prezzo d’acquisto. Inoltre nella prassi, in questa fase, vengono anche pagate, l’IVA, ove prevista, l’imposta di registro, imposta ipotecaria, catastale e la parcella del notaio.

Non mi resta che augurarvi un grandissimo in bocca al lupo per l’acquisto della vostra nuova casa.


Pinerolo li 19/03/2016
Ore 12.35
Sabino Grimaldi




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