E’
importantissimo!!!
Proprio
per questo è necessario farsi seguire da un professionista che
sappia tutelarvi ed informarvi sul modo più appropriato per poter
procedere all’acquisto più importante della vostra vita. I
passaggi da seguire
sono molto delicati e, come ben saprete firmando determinati
documenti ci s’impegna contrattualmente ad adempiere ad uno o più
contratti.
Certo
firmare è un attimo, ma poi!?
Siamo
sicuri che ci stiamo impegnando a comprare un immobile conforme
urbanisticamente e catastalmente? E se su questo immobile dovesse
gravare qualche pregiudizievole? Abbiamo
letto attentamente cosa stiamo firmando? Cosa
stiamo versando? Acconto
o caparra? Insomma tanti sono gli aspetti da non sottovalutare!
La
maggior parte delle
volte, il cliente
vorrebbe acquistare
casa privatamente,
senza affidarsi ad alcun professionista, solo
per risparmiare la
famosa “ provvigione” richiesta
dall’agente immobiliare. Purtroppo sempre più spesso mi capita
d’incappare in
clienti che mi raccontano le loro vicissitudini,
proprio perché hanno
acquistato casa senza l’aiuto di un valido
professionista.
Alcuni hanno
anticipato cifre molto importanti su immobili con difformità
urbanistiche insanabili, o addirittura su immobili pignorati! Oggi
queste persone
sono ancora per vie Legali per tentare di recuperare quanto versato e
sappiamo molto bene quanto siano lunghi i tempi della giustizia
civile
Italiana!
Quindi
è meglio pagare al massimo un 3% di provvigione ad un
agente immobiliare, o rischiare di perdere cifre ben più importanti
senza usufruire del suo operato?
Io
credo fermamente nella seconda opzione, purché scegliate un
professionista adeguato, una persona di cui abbiate
già referenze
positive. Un
esperto
del settore vi
offrirà tutta l’attività
di consulenza
necessaria,
dalla
gestione dei primi
contratti
a
tutte le
varie fasi
della compravendita.
La
prima cosa da fare quando si inizia una trattativa tramite
un’agenzia immobiliare, è
di assicurarsi
che il soggetto con cui si interagisce sia regolarmente
iscritto alla
sezione REA competente presso
la Camera di Commercio di
appartenenza.
Basta
semplicemente chiedere una visura camerale al soggetto con
cui interagite,
oppure potete
richiedere
informazioni alla Camera di commercio locale. Si tratta di
un’informazione importante, perché se il mediatore non è iscritto
nell’apposita
sezione REA,
non ha diritto a ricevere la
provvigione.
Diffidare
sempre
di prestazioni professionali gratuite, a
volte dietro tali offerte si potrebbero nascondere degli abusivi.
Assicuratevi che i moduli sui
quali vi apprestate a sottoscrivere la proposta d’acquisto, siano
stati regolarmente depositati in Camera di Commercio e che contengano
tutti i dati dell’agenzia, compresa l’iscrizione alla sezione REA.
Prima di firmare un contratto, assicuratevi che ci siano tutti gli
elementi essenziali: dati anagrafici corretti del proponente e del
venditore, dati catastali dell’immobile, a tal proposito fatevi
mostrare una visura catastale, è un vostro diritto! Fate barrare
tutti i campi non utilizzati, mantenendo solo quelli attinenti al
contratto. Un Agente
Immobiliare
che lavora in
modo corretto,
prima di ritirare una proposta d’acquisto, vi sottoporrà una
visura ipotecaria dell’immobile, avete il diritto di essere
tutelati, e qualora l’immobile avesse un pregiudizievole, avete il
diritto di saperlo, ma prima di voi è giusto che lo sappia l’Agente
Immobiliare, il quale è tenuto ad attenersi al ruolo del buon padre
di famiglia oltre che essere professionalmente diligente. Avete
il diritto di sapere già in fase di proposta d’acquisto se
l’immobile è dotato di certificato di agibilità, se è conforme o
difforme, sia urbanisticamente che catastalmente, se ha degli abusi
sanabili o insanabili, se è dotato dell'Attestato di Prestazione Energetica e relativa classificazione.
Vi
ricordo che dal 2010 col Decreto Legislativo n. 78, diventato poi
Legge n.122/2010,
in caso di non conformità urbanistica e catastale, vi è la nullità
dell’atto. Il dovere
di informazione
dell’Agente Immobiliare presuppone la richiesta, al proprietario
dell’immobile, di tutta la documentazione relativa all’immobile,
le visure
presso gli uffici
tecnici e finanziari e le conservatorie dei registri immobiliari, la verifica presso gli amministratori
del condominio
in cui si trova l’immobile, dell’esistenza di spese condominiali
arretrate o di previsti interventi straordinari. Fin dall’inizio
della trattativa esigete che in proposta le spese condominiali
dovranno essere saldate entro il Rogito notarile, previa esibizione
di un
documento
rilasciato dall’amministratore. L’Agente
Immobiliare, che come già ho detto deve essere iscritto nella
sezione REA dei Mediatori, matura il diritto alla provvigione
soltanto nel momento in cui “l’affare
è concluso per effetto del suo intervento”
(art. 1748 c. civ.), solitamente al momento della firma del contratto
preliminare di vendita (o compromesso) o dell’accettazione formale
della proposta d’acquisto, che di fatto diventa un preliminare di
compravendita.
Non
dovete assolutamente pagare l’agenzia prima dell’accettazione da
parte del venditore, nulla è dovuto fino ad allora!
Vi
ricordo che l’assegno di acconto o caparra che farete al momento
della sottoscrizione della proposta va sempre intestato al venditore,
mai all’Agenzia o all’Agente. Una volta che la proposta è stata
accettata, va registrata entro 20 giorni dall’accettazione presso
gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, pagando i bolli, l’imposta
di registro fissa e quella proporzionale. La
registrazione del preliminare serve a dare data certa al contratto
firmato. Nel caso vi troviate a stipulare un preliminare che prevede
una data del Rogito molto lontana, vi consiglio la trascrizione del
preliminare, in questo caso bisogna rivolgersi fin da subito ad un
Notaio, il quale si occuperà personalmente del disbrigo della
pratica. Con la trascrizione si ha una tutela maggiore, in quanto
l’atto viene trascritto nei Registri della Conservatoria
Immobiliare del luogo di ubicazione dell'immobile.
La
trascrizione tutela il futuro acquirente da alcune vicende ( es.
pignoramenti e ipoteche sull’immobile) che potrebbero verificarsi
nel periodo tra la stipulazione del preliminare e quella del rogito.
L’ultima
fase che conclude l’iter di acquisto della vostra nuova casa è la
fase del
Rogito:
è l’atto definitivo di compravendita immobiliare e riproduce gli
accordi già presi con il preliminare.
Il
rogito viene
redatto dal notaio
nella forma dell’atto pubblico. Il
Notaio
ha il dovere di effettuare i controlli
formali
riguardo all’eventuale esistenza di ipoteche o irregolarità
edilizie. Al rogito devono essere allegati i certificati
di
conformità
dell’immobile alle norme edilizie e degli impianti alle norme di
sicurezza. Al
momento del rogito, l’acquirente salderà
il prezzo
d’acquisto. Inoltre nella prassi, in questa fase, vengono anche
pagate, l’IVA,
ove
prevista,
l’imposta
di registro, imposta
ipotecaria, catastale
e la parcella
del notaio.
Non mi resta che augurarvi un grandissimo in bocca al lupo per l’acquisto
della vostra nuova casa.
Pinerolo
li 19/03/2016
Ore
12.35
Sabino
Grimaldi