sabato 17 gennaio 2015

E' IL MOMENTO GIUSTO PER TORNARE A COMPRARE CASA?

Il mercato immobiliare nazionale, soprattutto per via della crisi economica che ha colpito il nostro paese, vive un momento particolare, ma non mancano le occasioni per fare un buon affare. Ovviamente, il mio è un parere di parte, essendo un agente immobiliare, potrei non essere obiettivo e, magari qualche maligno, potrebbe pensare che cerco solo d'infondere ottimismo ;-) di conseguenza l'unica mia speranza di essere credibile, è dimostrare che s'intravedono dei cenni di ripresa mostrando a chi mi segue, dei numeri, dei dati, che a seguire vi indicherò, tranquilli!

Prima però, voglio analizzare in poche righe, il momento del mercato immobiliare e, di come sia cambiato rispetto al periodo ante crisi.
Se si dispone di una buona base economica, comprare casa oggi conviene, anche se raramente le banche oggi concedono un mutuo che copra oltre l'80% del valore dell'immobile, percentuale massima fra l'altro fissata per Legge dalla Banca d'Italia.
Ecco, il problema più grande di questi anni, per chi voleva comprare casa è stato proprio l'accesso al credito, in quanto le banche hanno chiuso i cordoni della borsa, passando da un eccesso ( concessione di mutui del 100% del valore dell'immobile a chiunque ) all'altro ( concessione di pochi mutui fino ad un massimo del 60% del valore dell'immobile e massima rigidità di analisi ).
In questo modo si è ridotta notevolmente la fascia media di potenziali acquirenti, proprio perchè tutti coloro che non hanno la liquidità necessaria pari almeno al 20%, nella migliore delle ipotesi, del valore dell'immobile, si sono trovati nella condizione di dover rinunciare al tipico "sogno italiano", comprare una casa. 
A dare il colpo di grazia, soprattutto al mercato degli immobili ad uso investimento ( le seconde case ) ci hanno pensato i nostri governanti, adottando in questi anni provvedimenti che non hanno fatto altro che "Tassare" tutti coloro che possiedono immobili ( Imu, Tasi, Tari ). Tutto ciò, ha fatto diminuire la domanda, quindi pochi acquirenti, mentre allo stesso modo molti di coloro che hanno più di un immobile, preferiscono vendere, immagino avrete notato in giro la quantità di cartelli di vendita sugli immobili.
Fino a qualche anno fa, le case rimanevano sul mercato, in media, due o tre mesi e in cui, complice, come detto poc'anzi, la facilità di ottenere mutui, anche se non si aveva un contratto di lavoro a tempo indeterminato, le transazioni immobiliari erano numerosissime, invece adesso la crisi ha ovviamente portato una forte contrazione nel mercato, facendo sì che i tempi medi di vendita si siano notevolmente allungati, si va in media dai sette/otto mesi, fino ad arrivare ad un anno, quando va bene.
Ho constatato che in molti casi, la difficoltà di trovare acquirenti spinge molti proprietari, e tantissimi costruttori, ovviamente più esposti con le banche, a concedere sconti cospicui, in qualche caso fino al 20% in meno del prezzo richiesto, o del valore di mercato. 
Per questo motivo, se si dispone di una buona base economica di partenza, si rischia anche di fare degli autentici affari.
I prezzi rispetto al periodo di massimo splendore del mercato immobiliare, sono scesi in media del 15-20%, a seconda della zona geografica di appartenenza, quindi in modo non uniforme in tutto il territorio italiano. 
A rendere più statica la situazione del mercato, è soprattutto la parte di mercato che si trova in mano ai privati, i quali difficilmente si fanno consigliare da un esperto del settore, di conseguenza, non avendo il polso della situazione del mercato, non accettano di realizzare meno di quanto non credano, valga il loro immobile.
Purtroppo l'errore più grande che commette un venditore privato, è il fatto di dare al proprio immobile un valore affettivo, che ovviamente non coincide affatto con il valore commerciale, soprattutto di questi tempi. 
Succede che chi vende un immobile lo fa solitamente per acquistarne un altro, più grande o più piccolo e, se non si riesce a fare il primo passo, tutto il meccanismo s'inceppa, basti pensare che il 50% delle vendite immobiliari, è proprio in mano a venditori privati. 
Mi preme sottolineare, che mentre le seconde case, come già detto sono state penalizzate dalla tassazione dei nostri cari governanti, il mercato delle prime case mostra segnali di crescita, anche grazie alla tassazione favorevole in vigore dal 1 Gennaio 2014, a tal proposito vi ricordo che l'imposta di registro è scesa dal 3% al 2%, calcolata sul valore catastale dell'immobile ( mi raccomando non sul valore commerciale ); per farvi un esempio, su un valore catastale di € 100.000 paghereste € 2.000 di imposta di registro, oltre alle imposte ipotecarie e catastali, anch'esse passate da € 150 ad € 50 cad.
Quindi in sostanza, almeno quando si parla di prima casa, conviene più di prima comprare casa, anzi forse meglio farlo prima della nuova riforma del catasto, che prevede una revisione delle rendite catastali al rialzo.
Per quanto riguarda i numeri, come vi avevo accennato all'inizio di questo articolo, c'è un aumento delle transazioni immobiliari a livello nazionale, in questo caso, mi preme mostrarvi i numeri relativi al nostro territorio, infatti il mercato di Pinerolo ed in generale del Pinerolese, secondo i dati pubblicati dall'Agenzia delle Entrate, i numeri parlano chiaro, c'è un miglioramento del mercato immobiliare, in particolare nel confronto fra il primo semestre del 2013 e il primo semestre 2014, i numeri sono in rialzo.
Si è passati nel Pinerolese, dalle 370 transazioni immobiliari del primo semestre 2013, alle 414 transazioni del primo semestre 2014, con una crescita dell'11,7 %.
Come potete vedere dai dati pubblicati sulle immagini allegate a questo post, siamo ancora lontani dalle 560 transazioni del primo semestre 2010, ma comunque in crescita.
Non so se a brevissimo, ma sicuramente il mercato riprenderà a muovere i suoi passi, soprattutto se i venditori privati, riusciranno a capire che valore commerciale e valore affettivo degli immobili non collimano e, se le banche, così come sembra dai dati di questi giorni, riprenderanno a concedere i mutui agli acquirenti.

 Una cosa è certa, i numeri dicono che " la casa, nonostante tutto e tutti, continua ad essere il grande amore degli italiani, i quali, non vogliono rinunciare alla realizzazione del loro sogno."

Sabino Grimaldi
Tel. 339-7104727



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